Kijan yon pwopriyetè te diminye sipriz frè netwayaj yo

Sitiyasyon pwopriyetè a: rezèvasyon solid, santiman envite fèb

Istwa konpoze sa a se yon vèsyon anonim ki baze sou yon modèl komen nou wè kote pwopriyetè yo gère tèt yo. Pwopriyetè a te gen yon lokasyon vakans ki gen 2 chanm nan yon mache kote moun konn kondi pou rive. Li te gen volim rezèvasyon ki akseptab, sitou wikenn yo ak pandan prèv/vakan lekòl.

Pèfòmans tipik (egzanp ilistratif) te sanble konsa: 58% pou 64% occupancy, $185 pou $225 ADR, epi RevPAR anviwon $110 pou $140, depann de mwa a ak demann lokal la.

Sou papye, kalandriye a pa t sanble move. Pwoblèm nan se te reyaksyon envite yo pandan y ap rezève epi apre yo fin kite kay la. Pwopriyetè a remake gen kesyon repete sou chaj netwayaj la, e kèk envite te di pri total la te santi l diferan ak sa yo te espere lè yo te klike sou lis la okòmansman.

Pwopriyetè a te fè tout bagay li menm tou: mesaj envite yo, planifikasyon netwayaj la, re-stock (remete materyèl), epi swivi apre revizyon. Sa te fè li pi difisil pou li pran yon ti distans epi chèche konnen si pwoblèm nan se netwayaj la menm, frè netwayaj la, oswa fason yo t ap prezante pri total la.

Istwa sa a sanble ak sa kèk pwopriyetè konn rankontre lè yo gade tout bagay de lwen oswa nan yon dezyèm lang. Si sa sonnen abitye, ou ka remake ou gen menm sitiyasyon an tou ak yon pwopriyetè imigran k ap jere nan yon dezyèm lang.

Ki kote sipriz frè netwayaj la te parèt nan chif yo

Okòmansman, pwopriyetè a te panse: "Envite yo pa renmen peye frè netwayaj." Men done lis la te montre gen yon bagay ki pi espesifik. Ti sejou yo se yo menm ki te mete pi gwo presyon an. Yon frè netwayaj $145 pou $165 sou yon sejou 2 nuit te fè pri total la gade lou, menm lè pousantaj/nuit la an tèt li te konpetitif.

Pita, yon manadjè lokal ki matche te ede pwopriyetè a revize modèl la. Pwoblèm nan te parèt nan kèk kote:

• Plis kesyon anvan yo rezève sou pri total la
• Konvèsyon ki pi ba sou sejou ki pi kout
• Kòmantè tankou "bèl kote a, men frè yo te pi wo pase sa nou te espere"
• Plis sansiblite lè gen lòt lis toupre yo ki te pibliye yon pousantaj/nuit ki pi ba

Pwopriyetè a pa t nesesèman twò chè an jeneral. Pwoblèm nan se te fòm pri a, pa sèlman nivo pri a. Envite yo te konpare yon pousantaj/nuit ki ba + yon frè netwayaj ki evidan kont lòt lis ki te itilize yon pousantaj/nuit yon ti jan pi wo, men ak yon pri total ki sanble pi senp.

Nan nòt revizyon yo ak mesaj envite yo, pwopriyetè a te wè menm tèm nan: chaj netwayaj la pa t toujou konsidere kòm injis, men li te souvan santi l sanzatann.

Kisa manadjè lokal ki matche a chanje an premye

Pwopriyetè a te itilize Host Returns pou get matched, free ak manadjè lokal ki byen verifye. Host Returns pa jere kay la. Nou prezante manadjè ki patisipe, epi pwopriyetè a te konpare opsyon yo epi li te chwazi kiyès pou anplwaye.

Manadjè pwopriyetè a te chwazi a pa t kòmanse lè li pwomèt plis revni. Okontrè, li te kòmanse ak yon revizyon debaz sou pri ak operasyon yo. Yo gade dire sejou yo, melanj envite yo, pri netwayaj la, tan mwayèn pou prepare kay la apre chak depa, epi ki kote envite yo t ap lage pandan y ap rezève.

Premye chanjman yo te pratik:

1. Revize vrè pri ranplasman (turnover) an, pa sèlman bòdwo netwayaj la
2. Konpare pèfòmans sou sejou kout ak pèfòmans sou sejou long
3. Teste yon modèl pri ki deplase yon pati nan pri netwayaj la antre nan pousantaj/nuit la
4. Ogmante minimòm sejou a sou kèk wikenn tèt chaj (peak)

Apwòch sa a te enpòtan paske pwopriyetè a te bezwen yon fason pou prezante bagay yo ki envite yo ka konprann vit. Manadjè a eksplike tou kisa yo te ka fè e sa yo pa ka kontwole. Yo te kapab amelyore prezantasyon an, estrikti pri a, ak konsistans ranplasman an. Yo pa t ka garanti occupancy ni konpòtman envite yo.

Yon estrikti frè ki pi senp envite yo te ka konprann

Anvan, sistèm nan te itilize yon pousantaj/nuit ki pi ba ak yon frè netwayaj separe ki te pi vizib. Nouvo sistèm nan pa t elimine pri netwayaj la. Olye de sa, li te gaye yon pati nan pri sa a atravè pousantaj/nuit la, sitou sou modèl sejou kote frè a te sanble gwo parapò ak pri total rezèvasyon an.

Yon egzanp ilistratif tipik te sanble konsa:

• Anvan: $199 pousantaj/nuit + $155 frè netwayaj
• Apre: $219 pou $229 pousantaj/nuit + $95 pou $110 frè netwayaj

Montan total envite a te peye a pafwa te sanble menm jan an, epi pafwa li te yon ti jan pi wo oswa pi ba depann de dire sejou a. Men chemen rezèvasyon an te vin pi klè. Plis envite pa t ap fikse sou liy frè netwayaj la paske pri total la te sanble pi balanse.

Manadjè a te mete tou règ ki pi solid sou eksepsyon yo. Chaj gwo netwayaj (deep-clean), travay ki gen rapò ak bèt kay, ak presyon ranplasman menm jou a pa t rete fè yo san dokiman. Yo te dokimante klèman nan fason kay la prepare (house setup) ak mesaj yo, konsa envite yo te gen mwens sipriz dènye minit.

Pou pwopriyetè k ap konpare jesyon tèt yo kont èd lokal, se youn nan rezon ki fè pri yo dwe gade ansanm ak operasyon yo, pa kòm de sijè separe. Ou ka li plis egzanp nan istwa pwopriyetè yo.

Operasyon ranplasman ki te sipòte nouvo pri yo

Chanje estrikti frè a poukont li pa t ap rezoud pwoblèm nan si pwosesis ranplasman an te rete twoub. Manadjè a te sere workflow netwayaj la pou chanjman pri yo matche ak sèvis la sou tè a.

Yo te fè plizyè mizajou operasyonèl:

• Yon checklist ranplasman estandad pou chak depa
• Konfimasyon foto apre chak netwayaj
• Yon ti plan backup pou twal (linen) ak founiti
• Pi bon planifikasyon lè gen demann pou check-in bonè oswa check-out an reta

Sa te ede nan de fason. Premyeman, envite yo te gen mwens chans pou yo santi yo peye yon frè netwayaj epi answit yo antre nan yon preparasyon ki pa pafè. Dezyèmman, pwopriyetè a te finalman kapab wè vrè pri ranplasman an: kowòdinasyon lesiv, konsomab, tan pou enspeksyon, epi re-netwayaj lè sa nesesè.

Nan ka sa a, pwopriyetè a t ap estime pri ranplasman an twò ba pa 10% pou 20% nan kèk mwa, paske li t ap konte peman mannyajè netwayaj la, men li pa t konte travay siplemantè ki soti nan chanjman orè yo ak vizit pou ale pran founiti. Lè depans sa yo te vin evidan, modèl pri ki mete ajou a te vin pi fè sans.

Kisa ki amelyore pandan kèk mwa ki vin apre yo

Apre anviwon 3 rive 5 mwa, pwopriyete a pa t chanje du tout lannwit lan, men modèl fidbak la te vin pi an sante. Nan yon ranje ilistratif tipik, konvèsyon sou sejou kout yo amelyore yon fason modès, kesyon envite yo sou frè yo tonbe, epi santiman revizyon yo sou "valè" ak "pri ki klè" amelyore.

Yon rezilta konpoze ki reyalis ta sanble konsa:

• Occupancy a deplase soti anviwon 60% pou 63% oswa 66% nan mwa ki konparab
• ADR ogmante soti anviwon $205 pou $220 oswa $230 apre reset pri a
• RevPAR amelyore soti anviwon $123 pou $139 oswa $148
• Plent ki gen rapò ak frè yo vin mwens komen

Chif sa yo se ilistratif, pa garanti, epi yo depann sou mache a, sezon an, konpetisyon an, ak kondisyon pwopriyete a. Chanjman ki pi enpòtan an se ke pwopriyetè a sispann ap bloke nan eksplikasyon repetitif sou frè yo ak kowòdinasyon ak netwayaj la.

Pwopriyetè a di tou li santi li pi konfòtab ak fason yo prezante lis la. Sa enpòtan pou pwopriyetè k ap jere adistans, sa gen ladan pwopriyetè sezonye ki lwe pandan y ap lwen, tankou nan yon pwopriyetè snowbird k ap lwe pandan y ap lwen.

Kisa lòt pwopriyetè ka aprann anvan yo anboche èd

Si envite yo kontinye reyaji ak frè netwayaj ou a, repons lan se pa toujou "pran mwens frè." Pafwa pi bon repons lan se fè pri total la pi fasil pou konprann, epi fè operasyon ranplasman an solid ase pou sipòte pri sa a.

Anvan yo anboche nenpòt moun, pwopriyetè yo ta dwe poze kestyon senp:

1. Konbyen fwa envite yo mansyone pri total la oswa frè netwayaj yo?
2. Èske sejou kout yo fè pwofi apre kalkile vrè pri ranplasman an?
3. Èske lis la itilize yon estrikti pri envite yo ka konprann rapid?
4. Kilès ki verifye ke netwayaj la vrèman matche ak frè yo ap chaje a?

Sonje tou règ lokal yo sou lokasyon kout tèm, lisans, ak pèmi yo varye selon vil la ak eta a. Pwopriyetè yo dwe konfime egzijans yo lokalman anvan yo fè chanjman nan fason yo opere.

Ki sa Host Returns te fè: nou te prezante pwopriyetè a ak manadjè lokal ki byen verifye pou li ka konpare. Host Returns se yon sèvis matche gratis pou pwopriyetè yo, pa yon property manager epi pa yon broker. Pwopriyetè a kenbe kontwòl, li revize opsyon yo, epi li deside si li pral anplwaye nenpòt moun.