Являются ли комиссионные за управление объектами аренды жилья налоговыми вычетами?

Короткий ответ: обычно да, но всё зависит от того, как вы используете объект

Если ваш дом используется как аренда, комиссионные за управление часто рассматриваются как обычный расход, связанный со сдачей жилья в аренду. Это означает, что во многих случаях владельцы могут в целом вычитать эти расходы из дохода от аренды, с учётом налоговых правил, применимых к вашей ситуации.

Главная проблема — личное использование. Объект, который в основном сдаётся, может облагаться иначе, чем дом, который вы также используете для отпусков, семейных поездок или других личных путешествий. Количество дней аренды, дни личного использования и то, как распределяются расходы, могут повлиять на то, что можно вычесть.

Поэтому два владельца с похожими домами могут получить разные налоговые результаты. Важны федеральные правила, правила штата и ваша общая налоговая картина — используйте эту страницу как отправную точку, а не как юридическую или налоговую консультацию.

Что считается комиссионными за управление объектом краткосрочной аренды

Менеджер по объекту краткосрочной аренды может брать плату за повседневные операционные задачи, такие как коммуникация с гостями, помощь с бронированиями, координация уборки, координация технического обслуживания, инспекции и управление размещениями на платформах вроде Airbnb и VRBO. Владельцы могут видеть эти расходы как единые «комиссионные за управление» или разделёнными на несколько строк.

Частые примеры, за которыми владельцы следят:

• ежемесячные или за бронирование комиссионные за управление
• комиссии за общение с гостями или обработку бронирований
• комиссии за координацию уборки или контроль смены постояльцев
• комиссии за координацию обслуживания или инспекции
• сборы за маркетинг или настройку размещений

Не каждый платёж учитывается одинаково в налоговых целях. Одни расходы могут считаться текущими операционными расходами, а другие требуют иного подхода — в зависимости от того, за что именно взята плата. Если вы сравниваете менеджеров, полезно попросить чёткий прейскурант комиссий до подписания договора. Также можно ознакомиться с связанными вопросами о том, на какой срок обычно заключаются договоры на управление объектами краткосрочной аренды.

Когда владельцы обычно могут учитывать эти расходы как расход по аренде

Владельцы часто могут учитывать комиссионные за управление как расход, связанный со сдачей жилья в аренду, когда объект предназначен для аренды и используется как приносящая доход аренда. В такой ситуации комиссионные, уплачиваемые за управление бронированиями, гостями, сменами жильцов и стандартными операционными процессами, обычно объединяются с другими операционными расходами по аренде.

Простой пример: если дом доступен для аренды большую часть года и используется лишь эпизодически, то комиссионные менеджера часто отражают как часть нормальной стоимости ведения аренды. Это не значит, что каждый доллар всегда полностью вычитается во всех случаях, но для многих владельцев арендуемых объектов это обычно отправная точка.

Больше всего важны корректная классификация и хорошие документы. Если ваш менеджер отдельно указывает суммы за операционную деятельность, ремонт, расходные материалы или работу по подготовке, налоговому консультанту может понадобиться разнести эти категории, а не объединять их в одно число.

Когда личное использование может ограничить или изменить вычет

Личное использование может изменить результат. Если вы живёте в объекте сами, даёте пользоваться им семье или резервируете время для личных отпусков, часть расходов дома может потребоваться разделить между арендным использованием и личным использованием.

Это может касаться и комиссионных за управление. В некоторых ситуациях, как правило, вычитаемой статьёй считается только доля, относящаяся к аренде. Точная методика может зависеть от фактов, включая:

1. сколько дней объект сдавался по рыночной арендной ставке
2. сколько дней были днями личного использования
3. был ли объект действительно доступен для аренды в открытые даты

Это одна из причин, по которой владельцам стоит вести календарь, а не ограничиваться квитанциями. Если вам не нравится текущая схема, вы также можете прочитать о смене менеджеров по объектам краткосрочной аренды перед тем, как вносить изменения.

Другие распространённые расходы по объектам краткосрочной аренды, которые владельцы часто отслеживают

Комиссионные за управление — это лишь часть общей картины операционных расходов. Владельцы часто отслеживают и другие расходы, чтобы они и их налоговый консультант видели полную картину арендной деятельности за год.

Частые категории включают:

• уборка и прачечная (стирка)
• ремонты и техническое обслуживание
• коммунальные услуги и интернет
• страхование
• расходные материалы и расходники
• комиссии платформы или за обработку платежей
• процент по ипотеке, налоги на недвижимость и взносы HOA — где применимо

Некоторые из этих статей часто подлежат вычету в текущем периоде, а другие могут иметь ограничения или специальные правила. Местные правила по разрешениям, лицензированию и налогу на занятость также различаются по штатам и городам — уточните требования на месте. Для более широкого списка вопросов владельцев см. справочный центр.

Какие документы хранить к налоговому периоду

Хорошие документы облегчают подачу налоговой отчётности и снижают путаницу, если ваши цифры когда-либо будут под вопросом. Храните выписки от менеджера, выплаты владельцу, счета, квитанции и календарь по дням, показывающий арендное использование и личное использование.

Простой файловый порядок может быть достаточным, если он последовательный. Постарайтесь хранить:

• договор на управление и таблицу комиссий
• ежемесячные отчёты владельцу
• формы 1099 или другие налоговые документы за год, которые вы получаете
• счета за ремонты, уборку, расходные материалы и обслуживание
• календарь с указанием арендованных дней, заблокированных дней и дней личного использования

Если вы всё ещё выбираете менеджера, попросите с самого начала выставлять подробные (построчные) отчёты и обеспечивать прозрачную отчётность. Если вам нужны знакомства с местными компаниями, вы можете получить соответствие, бесплатно.

Вопросы, которые стоит задать вашему CPA или налоговому консультанту

Приносите конкретные вопросы, а не просто набор документов. Короткий список поможет CPA понять, как, вероятно, учитывается ваш объект, и какие документы ещё не хватает.

Полезные вопросы включают:

• Как учитывается мой объект: как аренда, как объект смешанного использования или как-то иначе?
• Как мне распределить комиссионные за управление, если у меня были дни личного использования?
• Какие начисления от моего менеджера следует относить к операционным расходам, а какие — выделять отдельно?
• Есть ли правила подачи отчётности на уровне штата или города, которые мне тоже нужно учесть?

Ваш CPA или налоговый консультант сможет применить актуальные правила к вашим фактам. Это особенно важно, если в течение года изменилось ваше использование, вы сменили менеджеров или в ваших отчётах есть разовые комиссии за подготовку или проектные работы.