Paano Kalkulahin ang ADR para sa isang vacation rental

Ano ang ibig sabihin ng ADR sa vacation rentals

ADR ay nangangahulugang Average Daily Rate. Sa mga vacation rental, ibig sabihin nito ang average na rental rate na kinita mo kada naka-book na gabi sa loob ng isang takdang panahon, gaya ng isang linggo, buwan, season, o taon.

Ginagamit ng mga owner ang ADR para masagot ang isang simpleng tanong: Kapag nag-book ang calendar ko, anong presyo kada gabi ang binayaran ng mga bisita sa karaniwan? Ito ay isang sukatan sa pagpepresyo, hindi isang kumpletong sukatan ng profit.

Kapaki-pakinabang ang ADR dahil ginagawang iisang numero ang maraming reservation na puwede mong ikumpara sa paglipas ng panahon. Kung ang ADR mo ay $210 noong nakaraang buwan at $245 ngayong buwan, sinasabi nitong tumaas ang average na naka-book mong rate. Pero mag-isa lang, hindi ipinapakita ng ADR kung ilang gabi ang naibenta, kaya dapat palaging basahin ito kasama ng occupancy at RevPAR.

Ang simpleng ADR formula

Ang standard na formula ay diretso:

1. I-total ang iyong rental revenue para sa panahong gusto mong sukatin.
2. Bilangin ang iyong booked nights sa parehong panahong iyon.
3. Hatiin ang rental revenue sa booked nights.

ADR = Rental revenue ÷ Booked nights

Halimbawa: kung ang property mo ay nakakuha ng $6,000 na rental revenue sa 24 na naka-book na gabi, ang ADR mo ay $250.

Panatilihing pare-pareho ang time period. Kung isang buwan ang sinusukat mo, dapat pareho lang na galing sa buwang iyon ang revenue at ang booked nights. Kung ihahambing mo ang ADR sa iba't ibang season, tandaan na ang beach home sa Hulyo at ang parehong home sa Setyembre ay maaaring may magkaibang typical ADR ranges dahil nagbabago ang demand ayon sa market, uri ng property, at season.

Aling mga gabi at revenue ang dapat bilangin

Dito madalas nalilito ang maraming owner. Para sa ADR, karaniwan mong binibilang ang paid occupied nights at ang nightly rental amount na naka-ugnay sa mga gabing iyon. Ang layunin ay sukatin ang pagpepresyo nang kasing-linis hangga't maaari.

Sa karamihan ng owner reports, isama ang:

• Paid guest nights
• Nightly rent mula sa mga reservation na iyon
• Discounts o promotions matapos nitong bawasan ang nightly rent

Sa karamihan ng kaso, hindi dapat isama ang:

• Cleaning fees
• Pet fees
• Parking o resort fees
• Taxes
• Security deposits
• Mga pamamalagi ng owner o maintenance blocks
• Mga hindi available na gabi na hindi naman kailanman ipinagbibili

Kung pinagsasama ng iyong software ang fees sa iisang total, tingnan kung paano tinutukoy ng report ang ADR. May ilang dashboard na kasama ang fee income at may iba naman na hindi, kaya puwedeng maging mas mataas ang hitsura ng ADR report ng isang manager kumpara sa iba kahit na magkapareho ang nightly prices. Kapag ikinukumpara ang mga report, siguraduhing pareho ang kahulugan. Kung nirereview mo ang manager statements at mga item ng gastos nang sabay-sabay, makakatulong din ang aming help page tungkol sa kung ang vacation-rental management fees ay mababawas sa buwis para maayos mo ang mga tanong sa iyong accountant.

ADR vs occupancy vs RevPAR

Pinakamahusay gumagana ang tatlong metric na ito kapag tinitingnan bilang isang grupo:

• ADR ang nagsasabi sa iyo ng average na presyo kada naka-book na gabi.
• Occupancy ang nagsasabi kung anong bahagi ng mga available na gabi ang talagang na-book.
• RevPAR ang nagsasabi ng revenue kada available night.

Ang isang property ay puwedeng mataas ang ADR pero mahina ang occupancy kung masyadong agresibo ang pag-set ng presyo. Puwede rin itong malakas ang occupancy pero mababa ang ADR kung madalas ma-book ang property dahil masyadong mura ang nightly rate.

Pinag-uugnay ng RevPAR ang dalawa. Isang karaniwang formula ay:

RevPAR = Total rental revenue ÷ Available nights

o

RevPAR = ADR × Occupancy rate

Halimbawa: kung ang ADR ay $200 at ang occupancy ay 70%, ang RevPAR ay humigit-kumulang $140. Ibig sabihin nito ay hindi na ang bawat available night ay nakakuha ng $140 na cash sa calendar. Ibig sabihin nito ay ang average mong revenue kada available night, kabilang ang parehong naka-book at hindi naka-book na gabi, ay $140.

Kung ikinukumpara mo ang current manager mo sa iba pang options, hindi sapat na tingnan lang ang ADR. Kailangan mong makita ang kombinasyon ng ADR, occupancy, at mga gastos ng owner bago magpasya kung mananatili o makakapagpalit ng vacation-rental managers.

Isang mabilis na halimbawa na may totoong numero

Narito ang isang simpleng halimbawa kada buwan gamit ang typical na logic sa pagre-report.

Ipagpalagay na ang home mo ay may 30 nights noong Abril. Sa mga iyon, 18 nights ang na-book ng mga bayad na bisita. Ang nightly rent na nakolekta para sa mga booking na iyon ay umabot sa $4,320. Ang mga cleaning fees na nakolekta ay $720, at ang mga taxes ay $518.

Para sa ADR, gamitin ang rental revenue na naka-ugnay sa mga gabi, hindi ang mga taxes:

• Rental revenue: $4,320
• Booked nights: 18
• ADR: $4,320 ÷ 18 = $240

Kung ang lahat ng 30 nights ay available na ibenta, ang occupancy ay magiging 18 ÷ 30 = 60%. Ang RevPAR ay $4,320 ÷ 30 = $144. Makukuha mo rin ang parehong RevPAR sa pamamagitan ng pag-multiply ng $240 ADR × 60% occupancy = $144.

Iyan ang dahilan kung bakit mahalaga ang ADR. Kung sa susunod na buwan ay tumaas ang ADR mo sa isang typical na illustrative na $255 pero bumaba ang occupancy mula 60% hanggang 45%, maaaring o maaaring hindi bumuti ang kabuuang performance mo. Mas tama ang sagot kapag binabasa mo ang lahat ng tatlong numero nang magkakasama, hindi lang sa isang metric.

Mga karaniwang pagkakamali sa ADR na ginagawa ng mga owner

Ang pinakamalalaking pagkakamali ay kadalasang mga pagkakamali sa pagre-report, hindi mga pagkakamali sa math.

Mga karaniwang isyu ay:

1. Isinasama ang cleaning fees at taxes sa ADR.
2. Hinahati sa lahat ng calendar nights imbes na booked nights.
3. Hinahalo ang owner-blocked nights sa sellable nights.
4. Inihahambing ang magkaibang date ranges, tulad ng isang buong buwan versus isang holiday weekend.
5. Hindi pinapansin ang discounts, coupons, o mas mababang presyo para sa mas mahahabang pamamalagi.
6. Gumagamit ng gross payout numbers mula Airbnb o VRBO nang hindi pinaghihiwalay ang fees at taxes.

Ang isa pang pagkakamali ay ang pagtrato sa ADR bilang patunay na mahusay ang ginagawa ng manager. Puwedeng magmukhang kahanga-hanga ang mataas na ADR, pero kung maraming gabi ang nanatiling bakante, mahina pa rin maaaring maging ang kabuuang resulta mo. Humingi ng malinis na monthly performance sheet na nagpapakita ng ADR, occupancy, available nights, booked nights, revenue, at ang mga fees na sinisingil sa iyo.

Kung gusto mo ng tulong sa pag-unawa kung aling mga numero ang hihingin bago kumuha o magpalit ng manager, simulan sa aming pangunahing help center.

Paano magagamit ng mga owner ang ADR para makagawa ng mas mabuting desisyon sa pagpepresyo

Pinakamainam ang ADR kapag sinusubaybayan mo ito kada buwan, season, weekend versus weekday, at mga period na may special event. Tinutulungan ka nitong makita kung saan ka nag-iiwan ng pera at kung saan naman maaaring napapatagal nang sobra ang mas mataas na rates sa pagbagal ng bookings.

Isang praktikal na checklist para sa owner:

• Ikumpara ang ADR ng buwang ito sa parehong buwan noong nakaraang taon
• Paghiwalayin ang holidays at event dates mula sa normal dates
• Subaybayan ang ADR kasama ng occupancy at RevPAR
• Tingnan kung ang mga discounts ang nagdudulot ng bookings na masyadong mura
• I-review ang ADR kada channel kung iba ang performance ng Airbnb at VRBO

Hindi mo kailangan ng perpektong data para makagawa ng mas mabuting desisyon. Kahit ang isang simpleng spreadsheet na may available nights, booked nights, rental revenue, occupancy, ADR, at RevPAR ay makakapagpakita ng mga trend nang malinaw.

Kung gusto mo ng local manager na ipaliwanag ang iyong mga numero at magmungkahi ng suporta sa pagpepresyo, puwede kang magpa-match, nang libre. Ang Host Returns ay isang libreng matching service para sa mga owner, at ikaw pa rin ang may kontrol kung kukuha o hindi ng sinuman.