如何計算度假出租的 ADR

度假出租中的 ADR 是什麼意思

ADR 代表 Average Daily Rate（平均每日房價）。在度假出租中，它指的是你在一段固定期間（例如一週、一個月、一個季度或一年）內，針對已訂房夜晚所賺取的平均租金／每晚租價。

業主會用 ADR 回答一個簡單問題：當我的行事曆確實有訂房時，房客平均支付的每晚價格是多少？ 它是定價指標，而不是完整的獲利指標。

ADR 的好處在於：它能把很多筆預訂整理成一個你可以隨時間比較的數字。舉例來說，如果你上個月的 ADR 是 $210、而這個月是 $245，表示你的已訂房平均房價上升了。不過，ADR 本身並不顯示你賣出了多少晚，因此應該永遠搭配入住率（occupancy）與 RevPAR 一起解讀。

簡單的 ADR 計算公式

標準公式很直觀：

1. 彙總你要衡量期間的 租金收入（rental revenue）。
2. 在同一期間內統計你的 已訂房夜晚（booked nights）。
3. 用租金收入除以已訂房夜晚數。

ADR = 租金收入 ÷ 已訂房夜晚

範例：如果你的房產在 24 個已訂房夜晚中總共賺了 $6,000 的租金收入，那你的 ADR 就是 $250。

請保持相同的時間範圍。如果你在衡量一個月，收入與已訂房夜晚都必須只來自那一個月。如果你要跨季節比較 ADR，請記得：同一間海邊度假屋在 7 月與 9 月的典型 ADR 可能差很多，因為需求會隨市場、物件類型與季節而變動。

哪些夜晚與收入需要計算

這也是許多業主容易混淆的地方。計算 ADR 時，你通常要把 已付款且實際入住的夜晚 與 對應這些夜晚的每晚租金金額 納入。目標是盡可能清楚地衡量定價。

在多數業主報告中，通常包含：

• 已付款的房客入住夜晚
• 這些預訂所對應的每晚租金
• 折扣或促銷（在它們降低每晚租金之後）

大多數情況下，通常不包含：

• 清潔費
• 寵物費
• 停車費或度假村費
• 稅金
• 保證金
• 業主自住或維修／封鎖期間
• 從未開放出售、因此不可能被預訂的夜晚

如果你的軟體把各種費用打包成一個總額，請先確認報告如何定義 ADR。有些儀表板會包含費用收入，有些不會。這會導致兩位管理者的 ADR 報告看起來不同，即使他們的每晚價格其實很接近。比較報告時，請確保定義一致。若你是在同時檢視管理者對帳單與成本項目，我們的說明頁 度假出租的管理費是否可申報扣除稅額 也許能幫你把問題整理給會計師。

ADR vs 入住率 vs RevPAR

這三個指標最適合以整體方式一起看：

• ADR：告訴你每個已訂房夜晚的平均價格。
• 入住率（Occupancy）：告訴你可供入住夜晚中，實際有被預訂的比例。
• RevPAR：告訴你每個可供入住夜晚的營收。

一間物件可能 ADR 很高，但若價格設定得過於強勢，入住率就可能偏弱。反過來，也可能入住率很強但 ADR 較低，原因是這間房常常被訂走，但每晚房價設定得太便宜。

RevPAR 連結兩者。 常見公式是：

RevPAR = 總租金收入 ÷ 可供入住夜晚

或

RevPAR = ADR × 入住率（Occupancy rate）

範例：如果 ADR 是 $200，入住率是 70%，那 RevPAR 約為 $140。這並不代表行事曆上每一個「可供入住的夜晚」都實際拿到 $140 現金。它表示你的平均營收，按「可供入住夜晚」計算，在已訂與未訂夜晚之間平均下來是 $140。

如果你要拿你目前的管理者和其他選項相比，單看 ADR 並不足夠。你需要在決定是否續約或是否要 更換度假出租管理者 之前，同時看 ADR、入住率與業主成本的組合。

用一個快速的真實數字範例

這裡用典型的報表邏輯示範一個簡單的月度例子。

假設你的房子在 4 月有 30 個可供入住夜晚。其中 18 個夜晚是由已付款的房客預訂。這些預訂所收取的每晚租金合計為 $4,320。其中收取的清潔費是 $720，稅金是 $518。

計算 ADR 時，要使用與「夜晚」相關的租金收入，而不是稅金：

• 租金收入：$4,320
• 已訂房夜晚：18
• ADR：$4,320 ÷ 18 = $240

如果 30 個夜晚都可出售，入住率會是 18 ÷ 30 = 60%。RevPAR 會是 $4,320 ÷ 30 = $144。你也可以用相同方式得到：把 $240 的 ADR × 60% 入住率 = $144。

這就是為什麼 ADR 重要。如果下個月你的 ADR 上升到一個典型的示意值 $255，但入住率從 60% 下滑到 45%，你的整體表現可能不一定變好。更好的做法是把三個數字一起解讀，而不是只看其中一個指標。

業主常見的 ADR 錯誤

最大的錯誤通常不是計算錯了，而是報表／口徑的錯誤。

常見問題包括：

1. 在 ADR 中包含清潔費與稅金。
2. 用 所有行事曆夜晚 來除，而不是用已訂房夜晚。
3. 把業主封鎖的夜晚和可出售的夜晚混在一起算。
4. 比較不同的日期範圍，例如一整個月 vs 一個假期週末。
5. 忽略折扣、優惠券或較長天數的降價。
6. 在 Airbnb 或 VRBO 上使用「總打款」數字，但未將費用與稅金分開。

另一個錯誤是把 ADR 當作管理者做得很好的證明。ADR 很高看起來很漂亮，但如果很多夜晚是空著的，你的整體結果仍可能偏弱。請要求一份清楚的月度表，包含 ADR、入住率、可供入住夜晚、已訂房夜晚、營收，以及收取給你的費用。

如果你想在聘用或更換管理者之前了解要索取哪些數字，可以先從我們的主要 help center（說明中心） 開始。

業主如何用 ADR 做出更好的定價決策

當你按月份、季節、週末 vs 平日，以及特殊活動期間來追蹤 ADR 時，ADR 最有用。這能幫你看見：你的定價在哪裡漏掉了應得的金錢，以及更高的房價是否讓預訂放慢到太多。

實用的業主檢核清單：

• 比較本月的 ADR 與去年同一個月
• 將假期與活動日期從一般日期中分開
• 同時觀察 ADR、入住率與 RevPAR
• 檢查是否是折扣讓預訂價格變得太便宜
• 若 Airbnb 與 VRBO 的表現不同，按通路檢視 ADR

你不需要完美的資料也能做出更好的決策。即使只有一份基本的試算表，只要包含可供入住夜晚、已訂房夜晚、租金收入、入住率、ADR 與 RevPAR，也能很清楚地呈現趨勢。

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