ADR có nghĩa gì trong chỗ cho thuê kỳ nghỉ
ADR là viết tắt của Average Daily Rate (Giá thuê/ngày trung bình). Trong chỗ cho thuê kỳ nghỉ, nó có nghĩa là mức giá thuê trung bình mà bạn nhận được cho mỗi đêm đã được đặt trong một khoảng thời gian nhất định, chẳng hạn như 1 tuần, 1 tháng, 1 mùa hoặc 1 năm.
Chủ sở hữu dùng ADR để trả lời một câu hỏi đơn giản: Khi lịch có đặt, thì mức giá theo đêm khách đã trả trung bình là bao nhiêu? Đây là một chỉ số về giá, không phải chỉ số đầy đủ về lợi nhuận.
ADR hữu ích vì nó biến nhiều lượt đặt chỗ thành một con số để bạn so sánh theo thời gian. Nếu ADR của bạn là $210 tháng trước và $245 tháng này, điều đó cho thấy mức giá đặt trung bình của bạn đã tăng. Tuy nhiên, riêng ADR không cho biết có bao nhiêu đêm đã được bán, nên bạn luôn cần đọc ADR cùng với tỷ lệ kín phòng (occupancy) và RevPAR.
Công thức ADR đơn giản
Công thức tiêu chuẩn khá đơn giản:
- Cộng doanh thu cho thuê (rental revenue) trong khoảng thời gian bạn muốn đo.
- Đếm số đêm đã được đặt (booked nights) trong đúng khoảng thời gian đó.
- Chia doanh thu cho thuê cho số đêm đã được đặt.
ADR = Doanh thu cho thuê ÷ Số đêm đã được đặt
Ví dụ: nếu bất động sản của bạn tạo được $6,000 doanh thu cho thuê trong 24 đêm đã được đặt, thì ADR của bạn là $250.
Hãy giữ nguyên khoảng thời gian. Nếu bạn đo trong 1 tháng, thì cả doanh thu và số đêm đã được đặt phải lấy từ đúng tháng đó. Nếu bạn so sánh ADR giữa các mùa, hãy nhớ rằng một căn nhà ven biển vào tháng 7 và cũng căn nhà đó vào tháng 9 có thể có các khoảng ADR điển hình rất khác nhau vì nhu cầu thay đổi theo thị trường, loại bất động sản và mùa.
Nên tính những đêm và doanh thu nào
Đây là phần khiến nhiều chủ sở hữu bị nhầm lẫn. Với ADR, bạn thường tính các đêm đã có người ở và đã được thanh toán cũng như khoản tiền thuê theo đêm gắn với những đêm đó. Mục tiêu là đo lường giá càng “sạch” càng tốt.
Trong hầu hết các báo cáo dành cho chủ sở hữu, hãy bao gồm:
- Các đêm có khách và đã thanh toán
- Tiền thuê theo đêm từ những lượt đặt đó
- Phần giảm giá hoặc khuyến mãi làm giảm tiền thuê theo đêm
Trong hầu hết các trường hợp, không bao gồm:
- Phí vệ sinh (cleaning fees)
- Phí thú cưng (pet fees)
- Phí đỗ xe hoặc phí khu nghỉ dưỡng (parking or resort fees)
- Thuế
- Tiền đặt cọc an ninh (security deposits)
- Lưu trú của chủ sở hữu hoặc các khoảng thời gian bảo trì
- Các đêm không thể đặt (chưa bao giờ mở bán)
Nếu phần mềm của bạn gộp các khoản phí thành một tổng duy nhất, hãy kiểm tra báo cáo định nghĩa ADR như thế nào. Một số bảng điều khiển có tính cả khoản thu phí, và một số không, nên báo cáo ADR của hai người quản lý khác nhau có thể trông “cao hơn” dù giá theo đêm thực tế tương tự. Khi so sánh báo cáo, hãy đảm bảo định nghĩa giống nhau. Nếu bạn đang xem bảng sao kê của người quản lý kèm các khoản chi phí, trang trợ giúp của chúng tôi về phí quản lý chỗ cho thuê kỳ nghỉ có được khấu trừ thuế không cũng có thể giúp bạn sắp xếp các câu hỏi cho kế toán.
ADR vs occupancy vs RevPAR
Ba chỉ số này hoạt động tốt nhất khi xem cùng nhau:
- ADR cho bạn biết mức giá trung bình theo mỗi đêm đã được đặt.
- Occupancy (tỷ lệ kín phòng) cho bạn biết phần trăm số đêm khả dụng thực tế đã được đặt.
- RevPAR cho bạn biết doanh thu trên mỗi đêm khả dụng.
Một bất động sản có thể có ADR cao nhưng occupancy yếu nếu giá được thiết lập quá “gắt”. Ngược lại, bất động sản có thể có occupancy mạnh nhưng ADR thấp nếu chỗ ở thường được đặt vì mức giá theo đêm quá rẻ.
RevPAR nối hai chỉ số này lại với nhau. Một công thức phổ biến là:
RevPAR = Tổng doanh thu cho thuê ÷ Số đêm khả dụng
hoặc
RevPAR = ADR × Tỷ lệ occupancy
Ví dụ: nếu ADR là $200 và occupancy là 70%, thì RevPAR khoảng $140. Điều này không có nghĩa là mỗi đêm khả dụng trên lịch đều tạo ra $140 tiền mặt. Nghĩa là doanh thu trung bình của bạn trên mỗi đêm khả dụng—tính trên cả các đêm đã được đặt và chưa được đặt—là $140.
Nếu bạn đang so sánh người quản lý hiện tại của mình với các lựa chọn khác, chỉ nhìn ADR là chưa đủ. Bạn cần xem “bức tranh” tổng hợp giữa ADR, occupancy và chi phí của chủ sở hữu trước khi quyết định có nên ở lại hay có thể chuyển đổi người quản lý chỗ cho thuê kỳ nghỉ.
Ví dụ nhanh với số liệu thực
Dưới đây là một ví dụ theo tháng đơn giản, dựa trên logic báo cáo thường dùng.
Giả sử tháng 4 nhà bạn có 30 đêm. Trong số đó, 18 đêm có khách đặt và đã thanh toán. Tiền thuê theo đêm thu được cho các lượt đặt đó tổng cộng $4,320. Phí vệ sinh thu được là $720 và thuế là $518.
Để tính ADR, hãy dùng doanh thu cho thuê gắn với các đêm, không tính thuế:
- Doanh thu cho thuê: $4,320
- Số đêm đã được đặt: 18
- ADR: $4,320 ÷ 18 = $240
Nếu cả 30 đêm đều có sẵn để bán, thì occupancy sẽ là 18 ÷ 30 = 60%. RevPAR sẽ là $4,320 ÷ 30 = $144. Bạn cũng có thể có cùng RevPAR bằng cách nhân ADR $240 × occupancy 60% = $144.
Đó là lý do ADR quan trọng. Nếu tháng sau ADR của bạn tăng lên mức minh hoạ điển hình $255 nhưng occupancy giảm từ 60% xuống 45%, thì tổng hiệu quả của bạn có thể tốt lên hoặc cũng có thể không. Câu trả lời tốt hơn nằm ở việc đọc cả ba con số cùng lúc, chứ không phải chỉ dựa vào một chỉ số đơn lẻ.
Các lỗi ADR thường gặp mà chủ sở hữu mắc phải
Những sai lầm lớn nhất thường là lỗi trong báo cáo, không phải lỗi tính toán.
Các vấn đề phổ biến bao gồm:
- Bao gồm phí vệ sinh và thuế trong ADR.
- Chia cho toàn bộ số đêm trong lịch thay vì chỉ chia theo số đêm đã được đặt.
- Trộn các đêm bị chủ sở hữu chặn lịch với các đêm có thể bán.
- So sánh các khoảng thời gian khác nhau, như một tháng đầy đủ so với một cuối tuần lễ.
- Bỏ qua các khoản giảm giá (discounts), phiếu giảm giá (coupons) hoặc việc giảm giá khi lưu trú dài ngày.
- Dùng số tiền thanh toán “gross” từ Airbnb hoặc VRBO mà không tách phí và thuế.
Một sai lầm khác là xem ADR như bằng chứng rằng người quản lý đang làm rất tốt. ADR cao có thể trông ấn tượng, nhưng nếu nhiều đêm bị bỏ trống, kết quả tổng thể của bạn vẫn có thể yếu. Hãy yêu cầu bảng hiệu suất theo tháng rõ ràng, thể hiện ADR, occupancy, số đêm khả dụng, số đêm đã được đặt, doanh thu và các khoản phí mà bạn bị tính.
Nếu bạn muốn được hỗ trợ hiểu nên yêu cầu những con số nào trước khi thuê hoặc thay đổi người quản lý, hãy bắt đầu từ trung tâm trợ giúp chính của chúng tôi.
Cách chủ sở hữu có thể dùng ADR để ra quyết định giá tốt hơn
ADR hữu ích nhất khi bạn theo dõi theo tháng, theo mùa, theo cuối tuần so với ngày thường, và theo các giai đoạn có sự kiện đặc biệt. Điều này giúp bạn thấy nơi nào giá của bạn đang bỏ lỡ tiền và nơi nào mức giá cao hơn có thể đang làm giảm số lượt đặt quá nhiều.
Danh sách kiểm tra nhanh cho chủ sở hữu:
- So sánh ADR tháng này với cùng tháng năm ngoái
- Tách riêng các ngày lễ và ngày có sự kiện khỏi các ngày bình thường
- Theo dõi ADR cùng với occupancy và RevPAR
- Kiểm tra liệu các chương trình giảm giá có khiến bạn bán quá rẻ và kéo giá xuống không
- Xem ADR theo kênh nếu Airbnb và VRBO hoạt động khác nhau
Bạn không cần dữ liệu hoàn hảo để đưa ra quyết định tốt hơn. Chỉ cần một bảng tính cơ bản có các mục như số đêm khả dụng, số đêm đã được đặt, doanh thu cho thuê, occupancy, ADR và RevPAR cũng có thể cho thấy xu hướng rõ ràng.
Nếu bạn muốn một người quản lý tại địa phương giải thích các con số của bạn và gợi ý hỗ trợ định giá, bạn có thể được ghép đôi miễn phí. Host Returns là dịch vụ ghép nối miễn phí cho chủ sở hữu, và bạn vẫn có quyền quyết định có thuê ai hay không.
ADR là mức tiền thuê theo đêm trung bình của bạn trên các đêm thực sự đã được đặt, và bạn nên đọc chỉ số này cùng với occupancy và RevPAR trước khi đưa ra quyết định về giá.
Câu hỏi của chủ nhà
Tôi có nên bao gồm phí vệ sinh khi tính ADR không?
Thường là không. Đa số chủ sở hữu và người quản lý tính ADR chỉ dựa trên doanh thu tiền thuê theo đêm, loại trừ phí vệ sinh, thuế và tiền đặt cọc, vì vậy con số này phản ánh giá theo đêm cho mỗi đêm đã được đặt.
ADR cao hơn có phải lúc nào cũng tốt hơn không?
Không phải lúc nào cũng vậy. ADR cao có thể là tốt, nhưng nếu occupancy giảm quá nhiều thì hiệu quả tổng thể có thể yếu đi, nên hãy xem ADR cùng với occupancy và RevPAR.
Tôi có thể so sánh ADR của mình với một bất động sản khác không?
Có, nhưng cần cẩn thận. Hãy so sánh các căn nhà tương tự trong cùng thị trường và cùng mùa, đồng thời đảm bảo các báo cáo dùng cùng định nghĩa ADR và bao gồm cùng các loại doanh thu.