Magandang occupancy rate ba ang para sa isang Airbnb?

Ang maikling sagot: kung ano ang kadalasang tinatawag ng karamihan na magandang occupancy rate

Maraming owner ang tumatawag sa 50% hanggang 70% occupancy na isang magandang karaniwang hanay para sa short-term rental sa buong taon. Sa isang malakas na lokasyon na may magagandang review, mahusay na pagpepresyo, at mahabang high season, may mga bahay na maaaring mas mataas pa ang takbo. Sa isang seasonal na merkado, ang mas mababang taunang numero ay maaari pa ring maging malusog.

Ang mahalagang punto ay ito: ang “magandang occupancy” ay depende. Ang beach condo, ski cabin, suburban guest suite, at urban apartment ay pawang may magkaibang normal na pattern. Ang isang property na may mas kaunting nabook na gabi ay maaari pa ring mag-perform nang mas mahusay kung mas malakas ang nightly rate.

Kung bago ka pa sa vacation rentals, gamitin ang occupancy bilang panimulang sukatan, hindi bilang final answer. Nakakatulong itong ihambing sa ADR at RevPAR. Kung kailangan mo ng mabilis na refresh, tingnan ang paano kinakalkula ang ADR para sa isang pagrenta.

Ano ba talaga ang sinusukat ng occupancy

Ang occupancy rate ay ang porsyento ng mga available na gabi na na-book. Kung ang bahay mo ay available sa 30 gabi at 18 gabi ang nabook, ang occupancy rate mo ay 60%.

Madali pakinggan, pero madalas nalilito ng mga owner ang nabook na gabi sa mga naka-block na gabi. Kapag na-block mo ang kalendaryo para sa owner use, repair, permit limits, o personal na biyahe, ang mga gabing iyon ay maaaring makaapekto sa kung paano mo binabasa ang numero, depende sa report na ginagamit mo.

Praktikal na paraan para isipin ito:

• Mataas na occupancy = mas maraming gabi ang napuno
• Mababang occupancy = mas maraming gabing walang laman
• Hindi nito sinasabi nang mag-isa kung maganda ang pagpepresyo mo
• Hindi nito sinasabi kung ano ang profit mo

Kaya dalawang bahay na pareho ang occupancy ay maaaring magkaiba nang malaki ang resulta.

Karaniwang hanay ng occupancy ayon sa merkado at season

Sa maraming US markets, ang occupancy rate sa buong taon na nasa bandang 45% hanggang 65% ay isang karaniwang hanay na ginagamit bilang halimbawa para sa independent short-term rentals. May ilang professionally managed homes sa mga lugar na may mataas na demand na maaaring mas mataas doon. Ang ibang bahay, lalo na sa seasonal o permit-limited na mga merkado, ay maaaring mas mababa at normal pa rin.

Malaki ang epekto ng season. Maaaring ang isang property ay tumakbo sa 75% hanggang 90% sa mga peak month at 20% hanggang 40% sa mas mabagal na buwan. Hindi ibig sabihin nito agad na underperforming ang bahay. Mas madalas, sinasalamin lang nito kung paano talaga kumikilos ang lokal na merkado.

Karaniwang ganito ang mga pattern:

1. Beach at lake markets: malalakas ang peak sa tag-init, mas mahina ang off-season
2. Ski markets: malalakas ang peak sa taglamig, bumabagsak nang malaki ang shoulder seasons
3. City markets: mas steady ang demand, pero puwedeng magbago ang resulta dahil sa events at regulations
4. Drive-to leisure markets: occupancy na mas mabigat sa katapusan ng linggo, mas mababa ang punuan sa gitna ng linggo

Mayroon ding mga patakaran. Limitado ng ilang lungsod ang short-term rentals, ang mga permit, o ang mga hosting days. Nag-iiba ang licensing at permit rules ayon sa state at city, kaya siguraduhing i-check ang mga lokal na requirements bago husgahan ang performance.

Kapag ang mas mataas na occupancy rate ay hindi mas maganda

Hindi laging goal ang mas mataas na occupancy rate. Kung mapupuno mo ang masyadong maraming gabi dahil masyadong mababa ang presyo, baka magdulot ka ng mas maraming pagod, mas maraming paglilinis, at mas maraming guest communication nang hindi naman bumubuti ang kabuuang returns mo.

Halimbawa: ang isang bahay na naka-book sa 85% occupancy na mababa ang ADR ay maaaring kumita ng mas kaunti kaysa sa isang katulad na bahay na naka-book sa 60% occupancy pero mas mataas ang ADR. Mas maraming nabook na gabi ay hindi agad nangangahulugang mas maganda ang performance.

Bantayan ang mga babalang palatandaan na ito:

• Mataas ang occupancy, pero flat lang ang revenue
• Maraming short stays pero mataas ang turnover costs
• Bumababa ang kalidad ng mga guest kapag masyadong pinababa ang prices
• Napupuno nang maaga ang mga peak dates, na nagpapakitang baka under market ang rates mo

Dapat tinitingnan ng mga owner ang tamang balanse sa pagitan ng mga nabook na gabi at nightly rate, hindi lang ang pinakamalaking numero ng occupancy.

Ang iba pang mga numero na ihambing sa occupancy

Mas gumagana ang occupancy kapag ikinumpara mo ito sa ilang iba pang simpleng metrics. Ang pinakakapaki-pakinabang ay ADR, RevPAR, booking window, length of stay, at cleaning o turnover cost.

Maaaring ganito ang simpleng review:

• Occupancy rate: kung ilan sa mga available na gabi ang nabook
• ADR: average na daily rate sa mga nabook na gabi
• RevPAR: revenue kada available na gabi
• Length of stay: kung 2 gabi lang ba ang stay ng guests o 7 gabi
• Lead time: gaano kalayo nang maaga nagbo-book ang guests

Kung mababa ang occupancy pero malakas ang ADR, maaaring maayos pa rin ang posisyon ng property mo. Kung average lang ang occupancy pero mahina ang RevPAR, baka kailangan pang ayusin ang pagpepresyo o ang kalidad ng listing. Maaari mong tuklasin ang higit pang owner guides sa help center.

Paano malaman kung healthy ang rate mo para sa iyong property

Magsimula sa paghahambing ng kasalukuyang occupancy mo sa mga katulad na bahay sa parehong lokal na lugar. Ang pinakamagandang comparison ay hindi kung anu-ano lang na Airbnb. Mas mainam ang mga bahay na may kaparehong laki, bilang ng guests, lokasyon, amenity level, at seasonality.

Pagkatapos, magtanong ng ilang praktikal na bagay:

• Naka-book ba ang mga weekend pero bakante ang mga weekday?
• Humihina ba nang sobra ang pagpuno sa mga peak holiday period?
• Nakakakuha ba kayo ng views pero walang bookings?
• Mas mahina ba ang mga review, photos, o cancellation terms mo kumpara sa mga listing sa malapit?

Ang malusog na occupancy rate ay ang tumutugma sa uri ng property mo at sa strategy sa pagpepresyo. Para sa isang owner, ang 55% ay maaaring solid. Para sa isa pang owner sa isang high-demand na neighborhood, ang 55% ay maaaring magpahiwatig ng napalampas na pagkakataon.

Kung gusto mo ng local comparison nang hindi mo isinusuko ang kontrol sa iyong bahay, maaari kang magpaanakma, free sa mga vetted na local manager at magpasya kung may opsyon na makatuwiran para sa iyo.

Mga karaniwang dahilan kung bakit mababa ang occupancy

Ang mababang occupancy kadalasan ay may tiyak na dahilan. Karamihan ng oras, hindi ito iisang problema lang kundi kombinasyon ng pagpepresyo, presentation, seasonality, at lokal na kompetisyon.

Karaniwang mga dahilan ay:

• Nightly rates na masyadong mataas para sa kasalukuyang demand
• Mahinang photos o hindi malinaw na pamagat ng listing
• Masyadong kakaunti ang reviews o mas mababa ang recent review scores
• Minimum-stay rules na humaharang sa mga oportunidad sa short booking
• Mabagal na pagtugon sa mensahe
• Kakulangan sa amenity tulad ng walang parking, Wi-Fi details, o air conditioning
• Malakas na seasonality o mga paghihigpit sa lokal na permit

Minsan, inihahambing din ng mga owner ang isang mabagal na buwan sa hindi makatotohanang target. Mas mainam kung paghahambingin mo ang taon sa taon, buwan sa buwan, at laban sa mga katulad na listing na malapit.

Kailan makatuwirang kumuha ng tulong sa lokal na pamamahala

Kung ang occupancy mo ay bumaba sa lokal na pattern ng merkado sa loob ng ilang buwan, puwedeng isaalang-alang ang paghingi ng lokal na tulong. Ang isang mahusay na manager ay makakatulong sa mga update sa pagpepresyo, mas magagandang photos, pagmemensahe sa guests, pag-coordinate ng cleaning, at pag-optimize ng listing.

Lalo itong kapaki-pakinabang kung nakatira ka nang malayo, bago ka sa US vacation-rental market, o wala kang oras na subaybayan ang mga rate linggo-linggo. Ang owner pa rin ang may hawak ng title, kontrol, at pagpili kung sino ang kukunin.

Ang Host Returns ay isang free matching service para sa mga owner. Hindi kami property manager, at hindi kami kumukuha ng bahagi ng kita sa rental mo. Kung gusto mo ng mga introduction sa mga vetted local company, maaari kang magpaanakma, free.