Tỷ lệ kín phòng bao nhiêu là tốt cho Airbnb?

Câu trả lời ngắn: tỷ lệ kín phòng mà đa số chủ nhà gọi là “tốt”

Nhiều chủ nhà cho rằng tỷ lệ kín phòng 50% đến 70% là khoảng điển hình tốt cho một chỗ ở lưu trú ngắn hạn trong suốt cả năm. Ở khu vực mạnh về nhu cầu, có đánh giá tốt, giá ổn và mùa cao điểm kéo dài, một số căn có thể đạt cao hơn. Ở thị trường theo mùa, con số trung bình theo năm thấp hơn vẫn có thể lành mạnh.

Điểm mấu chốt là thế này: kín phòng là khái niệm tương đối. Căn hộ biển, cabin trượt tuyết, khu khách ở ngoại ô và căn hộ trung tâm đô thị đều có thể có “mẫu hình” bình thường khác nhau. Một bất động sản có ít đêm được đặt hơn vẫn có thể hoạt động tốt hơn nếu giá theo đêm mạnh.

Nếu bạn mới tham gia lĩnh vực cho thuê kỳ nghỉ, hãy dùng tỷ lệ kín phòng như một chỉ số khởi đầu chứ không phải đáp án cuối cùng. Nó giúp bạn so sánh với ADR và RevPAR. Nếu bạn cần ôn nhanh, xem cách tính ADR cho một chỗ cho thuê.

Tỷ lệ kín phòng thực sự đo lường điều gì

Tỷ lệ kín phòng là tỷ lệ phần trăm số đêm sẵn có được đặt. Nếu nhà của bạn có sẵn 30 đêm và đã được đặt 18 đêm, thì tỷ lệ kín phòng của bạn là 60%.

Nghe có vẻ đơn giản, nhưng nhiều chủ nhà hay nhầm giữa đêm đã được đặt và đêm bị chặn. Nếu bạn chặn lịch để dùng cho chủ nhà, sửa chữa, giới hạn theo giấy phép hoặc chuyến đi cá nhân, thì những đêm này có thể khiến cách bạn hiểu con số thay đổi, tùy theo báo cáo bạn đang xem.

Cách hiểu thực tế:

• Kín phòng cao nghĩa là có nhiều đêm được lấp đầy hơn
• Kín phòng thấp nghĩa là có nhiều đêm trống hơn
• Nó không tự nó cho biết giá của bạn có tốt không
• Nó không cho biết lợi nhuận của bạn

Vì vậy, hai bất động sản có cùng tỷ lệ kín phòng vẫn có thể cho kết quả rất khác nhau.

Khoảng tỷ lệ kín phòng điển hình theo thị trường và theo mùa

Trong nhiều thị trường ở Mỹ, tỷ lệ kín phòng trung bình cả năm khoảng 45% đến 65% là khoảng minh họa thường gặp đối với các chỗ ở lưu trú ngắn hạn do cá nhân vận hành. Một số căn được quản lý chuyên nghiệp ở khu vực có nhu cầu cao có thể cao hơn mức đó. Các căn khác, đặc biệt là ở thị trường theo mùa hoặc bị giới hạn bởi giấy phép, có thể thấp hơn và vẫn là tình trạng bình thường.

Mùa vụ rất quan trọng. Một bất động sản có thể đạt 75% đến 90% trong những tháng cao điểm và 20% đến 40% trong những tháng chậm hơn. Điều đó không tự động có nghĩa là bất động sản hoạt động kém hiệu quả. Đôi khi chỉ phản ánh đúng cách thị trường địa phương vận hành.

Mẫu hình điển hình thường trông như sau:

1. Thị trường biển và hồ: cao điểm mùa hè mạnh, giai đoạn ngoài mùa dịu hơn
2. Thị trường trượt tuyết: cao điểm mùa đông mạnh, các mùa chuyển tiếp có thể giảm rõ rệt
3. Thị trường thành phố: nhu cầu ổn định hơn, nhưng sự kiện và quy định có thể làm thay đổi kết quả
4. Thị trường giải trí đi bằng xe: kín phòng tập trung vào cuối tuần, mức lấp đầy ngày giữa tuần thấp hơn

Quy định cũng quan trọng. Một số thành phố giới hạn cho thuê ngắn hạn, yêu cầu giấy phép hoặc số ngày được lưu trú. Việc cấp phép và quy định theo giấy phép khác nhau giữa các bang và thành phố, vì vậy hãy xác nhận yêu cầu tại địa phương trước khi đánh giá hiệu suất.

Khi nào tỷ lệ kín phòng cao hơn không tốt hơn

Tỷ lệ kín phòng cao hơn không phải lúc nào cũng là mục tiêu. Nếu bạn lấp quá nhiều đêm bằng cách đặt giá quá thấp, bạn có thể tạo ra nhiều hao mòn hơn, nhiều chi phí vệ sinh hơn và nhiều trao đổi với khách hơn mà không cải thiện được tổng hiệu quả.

Ví dụ: một căn được đặt ở mức 85% nhưng ADR thấp có thể kiếm được ít hơn một căn tương tự được đặt ở mức 60% với ADR mạnh hơn. Nhiều đêm được đặt hơn không tự động đồng nghĩa với hiệu quả tốt hơn.

Hãy để ý các dấu hiệu cảnh báo này:

• Kín phòng cao nhưng doanh thu lại có cảm giác “phẳng”
• Bạn có nhiều lượt lưu trú ngắn, chi phí thay khách cao
• Chất lượng khách giảm khi giá bị đẩy xuống quá thấp
• Các ngày cao điểm được lấp quá sớm, gợi ý rằng giá của bạn có thể đang thấp hơn mặt bằng thị trường

Chủ nhà nên tìm sự cân bằng lành mạnh giữa số đêm được đặt và giá theo đêm, chứ không chỉ chăm chăm vào con số kín phòng cao nhất.

Những con số khác cần so sánh cùng với tỷ lệ kín phòng

Tỷ lệ kín phòng phát huy hiệu quả nhất khi bạn so sánh nó với một vài chỉ số đơn giản khác. Những chỉ số hữu ích nhất là ADR, RevPAR, booking window (khoảng thời gian đặt trước), độ dài lưu trú (length of stay), và chi phí vệ sinh hoặc chi phí thay khách.

Một đánh giá đơn giản có thể gồm:

• Tỷ lệ kín phòng: bao nhiêu đêm sẵn có đã được đặt
• ADR: giá trung bình theo ngày trong những đêm đã được đặt
• RevPAR: doanh thu trên mỗi đêm sẵn có
• Độ dài lưu trú: khách ở 2 đêm hay 7 đêm
• Thời gian đặt trước (Lead time): khách đặt trước bao lâu

Nếu tỷ lệ kín phòng thấp nhưng ADR mạnh, bất động sản của bạn vẫn có thể đang được định vị tốt. Nếu tỷ lệ kín phòng ở mức trung bình nhưng RevPAR yếu, có thể bạn cần cải thiện giá hoặc chất lượng trang niêm yết. Bạn có thể khám phá thêm các hướng dẫn cho chủ nhà trong trung tâm trợ giúp.

Cách biết tỷ lệ giá của bạn có phù hợp và lành mạnh cho bất động sản hay không

Hãy bắt đầu bằng cách so sánh tỷ lệ kín phòng hiện tại của bạn với những bất động sản tương tự trong cùng khu vực lân cận. So sánh tốt nhất không phải với bất kỳ Airbnb nào. Đó là những căn có kích thước tương đương, số lượng khách tương tự, vị trí tương tự, mức tiện nghi tương tự và tính theo mùa tương tự.

Sau đó, đặt vài câu hỏi thực tế:

• Cuối tuần thì kín phòng nhưng ngày thường lại trống?
• Các giai đoạn nghỉ lễ cao điểm có lấp đầy quá chậm không?
• Bạn nhận được lượt xem nhưng không có lượt đặt?
• Đánh giá của bạn, ảnh chụp hoặc điều khoản hủy đặt của bạn kém hơn so với các listing lân cận?

Tỷ lệ kín phòng lành mạnh là tỷ lệ khớp với loại hình bất động sản của bạn và chiến lược giá. Với một chủ nhà, 55% có thể là ổn. Với một chủ nhà khác ở khu dân cư có nhu cầu cao, 55% có thể cho thấy bạn đã bỏ lỡ cơ hội.

Nếu bạn muốn so sánh tại địa phương mà không phải từ bỏ quyền kiểm soát bất động sản của mình, bạn có thể được ghép, miễn phí với các quản lý địa phương đã được sàng lọc và tự quyết định liệu lựa chọn nào có phù hợp với bạn hay không.

Những lý do phổ biến khiến tỷ lệ kín phòng thấp

Tỷ lệ kín phòng thấp thường có nguyên nhân cụ thể. Đa phần thời gian, đó không phải là một vấn đề đơn lẻ mà là sự kết hợp của giá, cách trình bày, tính theo mùa và cạnh tranh tại địa phương.

Các lý do thường gặp bao gồm:

• Giá theo đêm được đặt quá cao so với nhu cầu hiện tại
• Ảnh yếu hoặc tiêu đề listing chưa rõ ràng
• Ít đánh giá hoặc điểm đánh giá gần đây thấp
• Quy định thời gian lưu trú tối thiểu chặn các cơ hội đặt ngắn
• Trả lời tin nhắn chậm
• Thiếu tiện ích như không có chỗ đỗ xe, chi tiết Wi-Fi hoặc điều hòa
• Tính theo mùa nặng hoặc các hạn chế giấy phép tại địa phương

Chủ nhà đôi khi cũng đem một tháng chậm để so sánh với mục tiêu không thực tế. Tốt hơn là so sánh theo năm, theo từng tháng, và đối chiếu với những listing tương tự ở khu vực lân cận.

Khi nào việc nhờ quản lý địa phương là hợp lý

Nếu tỷ lệ kín phòng của bạn đã thấp hơn mẫu nhu cầu thị trường địa phương trong vài tháng, bạn có thể cân nhắc nhờ hỗ trợ tại địa phương. Một quản lý giỏi có thể giúp cập nhật giá, có ảnh đẹp hơn, tối ưu cách nhắn tin với khách, phối hợp công tác vệ sinh và tối ưu trang niêm yết.

Điều này đặc biệt hữu ích nếu bạn sống cách xa, mới tham gia thị trường cho thuê kỳ nghỉ ở Mỹ hoặc không có thời gian theo dõi giá theo từng tuần. Chủ nhà vẫn giữ quyền sở hữu tiêu đề, quyền kiểm soát và quyền lựa chọn người để thuê.

Host Returns là một dịch vụ ghép nối miễn phí dành cho chủ nhà. Chúng tôi không phải là đơn vị quản lý bất động sản và không lấy bất kỳ phần trăm nào từ thu nhập cho thuê của bạn. Nếu bạn muốn được giới thiệu các công ty địa phương đã được sàng lọc, bạn có thể được ghép, miễn phí.