Kijan revni lokasyon mache pou yon pwopriyetè lokasyon vakans

Fòmil debaz revni lokasyon pwopriyetè yo dwe konnen

Yon fason senp pou konprann revni lokasyon vakans se konsa: nwit ki rezerve yo × pri mwayèn chak swa = revni brit rezèvasyon yo. Apre sa, w ap retire depans operasyonèl yo pou estime sa ki ka rete kòm revni pwopriyetè. Se matematik debaz sa a dèyè prèske tout rapò pèfòmans yo.

Pwopriyetè yo souvan tande anpil chif an menm tan, donk li itil pou separe yo. Ou pa bezwen kontabilite avanse pou revize yon pwopriyete. Ou bezwen yon fòmil klè, rapò ki konsistan, epi sipozisyon ki reyalis sou demann nan mache pa w la.

Yon fòmil senp gade konsa:

1. Nwit ki disponib pou mwa a oswa pou ane a
2. Occupancy % = nwit ki rezerve yo divize pa nwit ki disponib yo
3. ADR = pri mwayèn chak jou, oswa pri mwayèn chak swa ki rezerve
4. Revni brit rezèvasyon yo = nwit ki rezerve yo × ADR
5. Revni nèt pwopriyetè = revni brit rezèvasyon yo mwens frè ak depans operasyonèl

Si w planifye anboche èd, mande konpayi an montre chak liy separeman. Yon bon rapò pa dwe kache diferans ki genyen ant rezèvasyon k ap antre yo ak lajan k ap soti yo. Si ou pa abitye ak tèm jesyon yo, gid sa a sou kisa yon manadjè lokasyon vakans fè ka ede w.

Revni brit rezèvasyon vs. revni nèt pwopriyetè

Anpil nouvo pwopriyetè konsantre sèlman sou premye chif la. Revni brit rezèvasyon yo se total lajan envite yo peye pou sejou a anvan yo retire depans operasyonèl nòmal pwopriyete a. Sa ka sanble fò sou papye, men lajan ou jwenn nan men w la souvan pi ba anpil.

Revni nèt pwopriyetè se kantite lajan ki rete apre yo fin peye depans regilye pwopriyete a. Tou depan de fason yo mete kay la kanpe, depans sa yo ka gen ladan sipò netwayaj ant sejou yo, remach (restocking), antretyen, sèvis piblik (utilities), depans ki gen rapò ak pèmi lokal yo, depans platfòm yo, ak frè jesyon si ou anboche yon manadjè.

De kay ka toude pwodui $60,000 nan revni brit rezèvasyon yo pou ane a, men revni pwopriyetè a ka diferan anpil. Youn ka gen bòdwo sèvis piblik pi ba, mwens apèl reparasyon, epi yon estrikti frè jesyon ki pi ba. Lòt la ka bezwen sèvis souvan pou pisin nan, jadinaj (landscaping), epi plis sipò pou envite.

Lè w ap gade pwopozisyon yo, mande tou de chif yo, pa sèlman youn. Yon kesyon itil se: "Ki ranje nòmal revni brit la, epi ki depans operasyonèl yo anjeneral retire anvan yo peye pwopriyetè a?" Ou ka revize tou estrikti frè yo souvan nan frè jesyon lokasyon vakans yo, eksplike.

Kijan occupancy, ADR, ak RevPAR mache ansanm

Twa metrik sa yo se nwayo revni lokasyon vakans. Occupancy montre konbyen fwa pwopriyete a okipe. ADR montre pri mwayèn chak swa sou nwit ki rezerve yo. RevPAR vle di revni pa nwit lokasyon ki disponib, epi li konbine toude occupancy ak pri.

Matematik la senp:

• Occupancy % = nwit ki rezerve yo ÷ nwit ki disponib yo
• ADR = revni brit rezèvasyon yo ÷ nwit ki rezerve yo
• RevPAR = revni brit rezèvasyon yo ÷ nwit ki disponib yo
• Oswa, RevPAR = ADR × occupancy

Men yon egzanp tipik pou ilistre pou yon mwa 30 nwit. Si yon kay rezerve 18 nwit ak yon ADR $220, occupancy a se 60%. Revni brit rezèvasyon yo se $3,960. RevPAR se $132 paske $3,960 divize pa 30 nwit ki disponib yo bay $132.

Poukisa sa enpòtan: yon manadjè ka ogmante ADR, men li ka pèdi occupancy si prix yo vin twò agresif. Oubyen occupancy ka monte pandan ADR ap tonbe twòp. Yon estrateji ekilibre anjeneral pi enpòtan pase nenpòt sèl metrik pou kont li. Si w vle konpare modèl pèfòmans lokal yo, kòmanse ak gid epi apre sa mande chak manadjè pou yon echantiyon deklarasyon pwopriyetè.

Depans operasyonèl ki diminye lajan ou pran lakay ou

Blenj ant revni brit la ak revni pwopriyetè a se majoriteman depans operasyonèl yo ki eksplike li. Gen kèk ki fikse chak mwa. Gen lòt ki chanje selon rezèvasyon, kantite envite, move tan, oswa laj kay la.

Depans komen yo ka gen ladan:

• Frè jesyon
• Sipò netwayaj ak lesiv ant sejou yo
• Travay antretyen ak reparasyon
• Sèvis piblik tankou elektrisite (power), dlo (water), entènèt, ak gaz
• Pwovizyon ak rechaj (restocking)
• Sèvis pou pisin, spa/hot tub, ensèk nuizib (pest), oswa jadinaj
• Asirans, frè HOA, ak prè ipotèk (mortgage) si sa aplikab
• Depans lokal pou pèmi, enskripsyon, oswa konfòmite ki gen rapò ak lojman lè sa nesesè

Se pa tout depans ki parèt sou tout pwopriyete. Yon ti kondominyòm ka gen depans antretyen eksteryè ki pi ba. Yon gwo kay ki gen pisin ka gen sèvis ak depans sèvis piblik ki pi wo anpil. Règ sou lisans, pèmi, ak kondisyon lokal yo varye selon eta ak vil, donk pwopriyetè yo ta dwe verifye sa lokalman olye yo sipoze yon sèl mache mache menm jan ak yon lòt.

Mande pou yon lis depans pwopriyetè peye ak chaj envite peye pou w ka wè sa ki reyèlman afekte liy anba ou (bottom line). Sa fè deklarasyon chak mwa yo pi fasil pou konprann.

Kijan sezonye (seasonality) chanje lajan kach chak mwa

Revni lokasyon vakans pa toujou rive menm jan chak mwa. Pifò mache gen sezon cho (high season), sezon entèmedyè (shoulder season), ak sezon pi dous (slow season). Sa vle di lajan kach ou ka varye anpil menm lè pèfòmans anyèl la bon.

Yon kay bò lanmè, yon pwopriyete ski, yon apatman nan vil, ak yon kay fanmi nan banlye (suburban) ka tout suiv modèl rezèvasyon diferan. Nan yon mache, ete ka pote tout ane a. Nan yon lòt, vwayaj jou ferye yo oswa fen semèn sezon ivè a ka pi fò. Se poutèt sa, yon sèl mwa ki okipe pa dwe trete kòm rezilta nòmal chak mwa pou tout ane a.

Efè sezonye tipik yo ka genyen:

1. Occupancy pi wo pandan peryòd pik vwayaj lokal yo
2. ADR pi wo nan semèn jou ferye yo ak jou evènman yo
3. Occupancy pi ba nan mwa ki pa sezon (off-season)
4. Depans antretyen siplemantè oswa sèvis piblik pandan peryòd move tan ekstrèm

Lè w ap evalye atant revni yo, mande pou modèl istorik chak mwa oswa yon bidjè ilistratif mwa pa mwa, pa sèlman yon total anyèl. Yon manadjè ki reyalis dwe esplike klèman mwa ki dous yo epi li pa dwe prezante chif sezon pik yo tankou se yo k ap rive tout ane a.

Yon egzanp senp revni pou yon lokasyon vakans

Men yon egzanp ilistratif tipik, pa yon kosyon ni yon pwomès. Sipoze yon kay 2 chanm gen 365 nwit ki disponib nan yon ane, 58% occupancy, epi yon ADR $210. Sa ta bay anviwon 212 nwit ki rezerve, epi anviwon $44,520 nan revni brit rezèvasyon.

Kounye a, sipoze depans operasyonèl anyèl tipik tankou sa yo:

• Frè jesyon: $8,000 pou $11,000 ranje ilistratif tipik selon nivo sèvis ak mache a
• Sipò netwayaj ki mare ak rezèvasyon yo: souvan li separe ak estrikti frè jesyon an
• Sèvis piblik, entènèt, ak sèvis regilye: $4,000 pou $8,000 ranje ilistratif tipik
• Antretyen, pwovizyon, ak ti reparasyon: $1,500 pou $4,000 ranje ilistratif tipik

Avèk yon egzanp mitan (midpoint), pwopriyetè a ta ka wè revni brit rezèvasyon $44,520, epi apre sa retire chaj jesyon yo ak lòt depans operasyonèl pou estime revni nèt pwopriyetè. Tou depan de mache a, kondisyon pwopriyete a, sezonye a, ak estrikti depans yo, kantite lajan ki rete a ta ka pi ba anpil pase gwo chif revni brit la.

Leson an senp: pa konpare pwopriyete sèlman sou baz ADR. Konpare occupancy, ADR, RevPAR, ak total depans anyèl yo ansanm. Si ou vle konpare manadjè pou pwopriyete w la, ou ka jwenn matche, gratis ak konpayi lokal yo epi mande chak youn pou montre menm fòma a.

Kijan pou revize chif yon manadjè anvan ou anboche l

Anvan ou anboche nenpòt moun, mande yon estimasyon pèfòmans nan yon fòma ou ka li rapid. Pwopriyetè a kenbe kontwòl epi li chwazi moun pou anboche, donk ou ta dwe kapab konpare pwopozisyon yo liy pa liy. Si yon konpayi sèlman bay yon gwo chif anyèl san li pa esplike sipozisyon yo, mande plis detay.

Yon bon lis verifikasyon pou revize a se:

1. Ki sipozisyon occupancy, ADR, ak RevPAR yo ap itilize?
2. Èske yo montre chif yo pa mwa oswa sèlman pa ane?
3. Ki depans ki ladan, epi ki depans ki separe?
4. Ki atik netwayaj, antretyen, ak sipò envite ki ka chanje de mwa an mwa?
5. Èske estimasyon an baze sou kay ki sanble toupre, e done yo resan konbyen?

Fè atansyon ak lang ki son twò sèten. Pa gen okenn manadjè ki onètman ka pwomèt yon pousantaj occupancy espesifik, total revni, oswa rezilta revni pou kay ou. Pi bon operatè yo ap esplike yon rànj ilistratif tipik epi yo di poukisa rezilta ou a ka pi wo oswa pi ba pase sa.

Finalman, chèche deklarasyon klè, frè klè, ak responsablite klè. Si ou vle entwodiksyon ak konpayi lokal ki deja verifye, Host Returns ka ede pwopriyetè jwenn matche, gratis. Host Returns se yon sèvis matche, pa yon manadjè pwopriyete, epi pwopriyetè a kenbe tit la, kontwòl la, ak desizyon final sou anboche a.