Cách thu nhập từ cho thuê hoạt động đối với chủ nhà nghỉ dưỡng

Công thức thu nhập cho thuê cơ bản mà chủ nhà nên biết

Cách đơn giản để hiểu thu nhập từ nhà nghỉ dưỡng là: số đêm đã đặt × giá đêm trung bình = tổng doanh thu đặt phòng (gross booking revenue). Sau đó trừ chi phí vận hành để ước tính phần có thể còn lại dưới dạng thu nhập của chủ nhà. Đây là phép toán nền tảng đằng sau hầu như mọi báo cáo hiệu suất.

Chủ nhà thường nghe rất nhiều con số cùng lúc, vì vậy giúp tách bạch chúng. Bạn không cần kế toán nâng cao để xem một bất động sản. Bạn cần một công thức rõ ràng, báo cáo nhất quán và các giả định thực tế về nhu cầu tại thị trường của bạn.

Một công thức đơn giản trông như sau:

1. Số đêm có sẵn trong tháng hoặc năm
2. Tỷ lệ kín phòng (%) = số đêm đã đặt chia cho số đêm có sẵn
3. ADR = giá ngày trung bình, hoặc giá đêm trung bình của các đêm đã đặt
4. Tổng doanh thu đặt phòng (gross booking revenue) = số đêm đã đặt × ADR
5. Thu nhập ròng của chủ nhà (net owner income) = tổng doanh thu đặt phòng trừ đi các khoản phí và chi phí vận hành

Nếu bạn dự định thuê trợ giúp, hãy yêu cầu công ty trình bày từng dòng chi tiết. Một báo cáo tốt không nên che đi sự khác biệt giữa tiền từ các lượt đặt phòng và tiền chi ra. Nếu bạn mới làm quen với thuật ngữ quản lý, hướng dẫn này về người quản lý nhà nghỉ dưỡng làm gì có thể hữu ích.

Tổng doanh thu đặt phòng vs. thu nhập ròng của chủ nhà

Nhiều chủ nhà mới chỉ tập trung vào phần “top line” (tổng doanh thu). Tổng doanh thu đặt phòng (gross booking revenue) là tổng số tiền khách trả cho kỳ lưu trú trước khi trừ các chi phí vận hành thông thường của bất động sản. Nhìn thì có vẻ mạnh mẽ trên giấy tờ, trong khi số tiền chủ nhà thực sự nhận về thường thấp hơn nhiều.

Thu nhập ròng của chủ nhà (net owner income) là phần còn lại sau khi chi trả các chi phí thường xuyên của tài sản. Tùy cách ngôi nhà được vận hành, các chi phí này có thể bao gồm chi phí hỗ trợ dọn dẹp giữa các lượt lưu trú, chi phí bổ sung vật dụng, bảo trì, tiện ích (utilities), các khoản chi liên quan đến giấy phép địa phương, chi phí liên quan đến nền tảng, và phí quản lý nếu bạn thuê người quản lý.

Hai ngôi nhà có thể cùng tạo ra $60,000 tổng doanh thu đặt phòng trong năm, nhưng thu nhập của chủ nhà có thể chênh lệch rất lớn. Một ngôi nhà có thể có hóa đơn tiện ích thấp hơn, ít phải gọi sửa chữa hơn và cấu trúc phí quản lý thấp hơn. Ngôi nhà còn lại có thể cần bảo dưỡng hồ bơi thường xuyên, làm vườn/cảnh quan và cần nhiều hỗ trợ cho khách hơn.

Khi xem các đề xuất, hãy hỏi cả hai con số, không chỉ một. Một câu hỏi hữu ích là: "Khoảng doanh thu tổng (gross revenue) điển hình là bao nhiêu, và những chi phí vận hành nào thường được trừ trước khi chủ nhà được thanh toán?" Bạn cũng có thể xem các cấu trúc phí phổ biến trong phí quản lý nhà nghỉ dưỡng được giải thích.

Cách tỷ lệ kín phòng, ADR và RevPAR hoạt động cùng nhau

Ba chỉ số này là cốt lõi của thu nhập từ nhà nghỉ dưỡng. Tỷ lệ kín phòng (Occupancy) cho bạn biết tài sản được đặt bao nhiêu lần. ADR cho biết giá đêm trung bình trong các đêm đã được đặt. RevPAR là doanh thu trên mỗi đêm cho thuê có sẵn, kết hợp cả tỷ lệ kín phòng và mức giá.

Phần tính toán khá đơn giản:

• Tỷ lệ kín phòng (%) = số đêm đã đặt ÷ số đêm có sẵn
• ADR = tổng doanh thu đặt phòng ÷ số đêm đã đặt
• RevPAR = tổng doanh thu đặt phòng ÷ số đêm có sẵn
• Hoặc, RevPAR = ADR × tỷ lệ kín phòng

Dưới đây là một ví dụ minh họa điển hình cho tháng có 30 đêm. Nếu một ngôi nhà được đặt 18 đêm với ADR là $220, thì tỷ lệ kín phòng là 60%. Tổng doanh thu đặt phòng là $3,960. RevPAR là $132 vì $3,960 chia cho 30 đêm có sẵn sẽ ra $132.

Vì sao điều này quan trọng: người quản lý có thể tăng ADR nhưng bị giảm tỷ lệ kín phòng nếu định giá quá “gắt”. Hoặc tỷ lệ kín phòng có thể tăng trong khi ADR lại giảm quá nhiều. Chiến lược cân bằng thường quan trọng hơn bất kỳ một chỉ số đơn lẻ nào. Nếu bạn muốn so sánh xu hướng hiệu suất tại địa phương, hãy bắt đầu với các hướng dẫn và sau đó yêu cầu mỗi người quản lý cung cấp một mẫu bảng kê cho chủ nhà.

Các chi phí vận hành phổ biến làm giảm tiền chủ nhà nhận về

Khoảng cách giữa tổng doanh thu và thu nhập của chủ nhà chủ yếu được giải thích bởi chi phí vận hành. Một số khoản là cố định mỗi tháng. Một số khác thay đổi theo các lượt đặt phòng, số lượng khách, thời tiết hoặc độ tuổi của ngôi nhà.

Các chi phí phổ biến có thể bao gồm:

• Phí quản lý
• Chi phí dọn dẹp và giặt là giữa các lượt lưu trú
• Bảo trì và công việc sửa chữa
• Các tiện ích như điện, nước, internet và gas
• Vật tư và chi phí bổ sung
• Dịch vụ hồ bơi, bồn tắm nước nóng, diệt côn trùng hoặc làm vườn/cảnh quan
• Bảo hiểm, phí HOA và khoản thế chấp nếu có áp dụng
• Chi phí tuân thủ liên quan đến giấy phép, đăng ký hoặc lưu trú theo quy định địa phương khi cần

Không phải khoản chi phí nào cũng xuất hiện ở mọi bất động sản. Một căn hộ nhỏ có thể có chi phí bảo trì bên ngoài thấp hơn. Một ngôi nhà lớn có hồ bơi có thể có chi phí dịch vụ và tiện ích cao hơn nhiều. Các quy định về giấy phép, giấy tờ và yêu cầu địa phương khác nhau theo từng bang và thành phố, vì vậy chủ nhà nên xác nhận trực tiếp tại địa phương thay vì giả định rằng một thị trường vận hành giống thị trường khác.

Hãy yêu cầu danh sách các khoản chi do chủ nhà trả và khoản phí do khách trả để bạn thấy rõ điều gì thực sự tác động đến “đáy” lợi nhuận của mình. Khi đó, việc hiểu bảng kê hằng tháng sẽ dễ hơn rất nhiều.

Cách tính mùa vụ làm thay đổi dòng tiền theo tháng

Thu nhập từ nhà nghỉ dưỡng thường không đến đều mỗi tháng. Hầu hết các thị trường có giai đoạn cao điểm, giai đoạn chuyển mùa (shoulder season) và giai đoạn chậm (slow season). Điều này có nghĩa là dòng tiền của bạn có thể dao động mạnh ngay cả khi hiệu suất cả năm vẫn tốt.

Một ngôi nhà ven biển, nhà trọ ở khu trượt tuyết, căn hộ ở trung tâm thành phố và nhà ở ngoại ô đều có thể theo những mẫu đặt phòng khác nhau. Ở thị trường này, mùa hè có thể chiếm phần lớn cả năm. Ở thị trường khác, việc đi du lịch dịp lễ hoặc cuối tuần mùa đông có thể mạnh hơn. Vì vậy, một tháng “bận rộn” không nên được coi là kết quả bình thường mỗi tháng cho cả năm.

Các tác động mùa vụ thường gặp bao gồm:

1. Tỷ lệ kín phòng cao hơn vào các đỉnh điểm đi lại tại địa phương
2. ADR cao hơn vào các tuần nghỉ lễ và ngày có sự kiện
3. Tỷ lệ kín phòng thấp hơn vào các tháng ngoài mùa
4. Chi phí bảo trì hoặc tiện ích tăng thêm trong các giai đoạn thời tiết khắc nghiệt

Khi xem kỳ vọng về thu nhập, hãy yêu cầu các mẫu lịch sử theo tháng hoặc một ngân sách minh họa tháng-qua-tháng, chứ không chỉ tổng số cả năm. Một người quản lý phù hợp nên giải thích rõ các tháng chậm và không trình bày các con số mùa cao điểm như thể chúng xảy ra suốt cả năm.

Ví dụ đơn giản về thu nhập cho một nhà nghỉ dưỡng

Dưới đây là một ví dụ minh họa điển hình, không phải báo giá hay cam kết. Giả sử một ngôi nhà 2 phòng ngủ có 365 đêm có sẵn trong năm, tỷ lệ kín phòng 58% và ADR là $210. Khi đó, ước tính sẽ có khoảng 212 đêm được đặt và khoảng $44,520 tổng doanh thu đặt phòng.

Giờ hãy giả sử chi phí vận hành thường gặp hằng năm như sau:

• Phí quản lý: $8,000 đến $11,000 (khoảng minh họa điển hình) tùy theo mức độ dịch vụ và thị trường
• Chi phí hỗ trợ dọn dẹp gắn với các lượt đặt phòng: thường tách riêng với cấu trúc phí quản lý
• Tiện ích, internet và dịch vụ thường xuyên: $4,000 đến $8,000 (khoảng minh họa điển hình)
• Bảo trì, vật tư và các sửa chữa nhỏ: $1,500 đến $4,000 (khoảng minh họa điển hình)

Dùng một ví dụ theo kiểu “lấy điểm giữa”, chủ nhà có thể thấy tổng doanh thu đặt phòng là $44,520, sau đó trừ phí quản lý và các chi phí vận hành khác để ước tính thu nhập ròng của chủ nhà. Tùy thuộc vào thị trường, tình trạng bất động sản, tính mùa vụ và cấu trúc chi phí, số tiền còn lại có thể thấp hơn đáng kể so với con số “tổng” ở tiêu đề.

Bài học rất đơn giản: đừng so sánh các bất động sản chỉ dựa vào ADR. Hãy so sánh tỷ lệ kín phòng, ADR, RevPAR và tổng chi phí hằng năm cùng lúc. Nếu bạn muốn so sánh các người quản lý cho bất động sản của mình, bạn có thể được ghép miễn phí với các công ty địa phương và yêu cầu từng công ty trình bày theo cùng một định dạng.

Cách xem các con số của người quản lý trước khi bạn thuê

Trước khi thuê bất kỳ ai, hãy yêu cầu ước tính hiệu suất theo một định dạng để bạn có thể đọc nhanh. Chủ nhà giữ quyền kiểm soát và chọn ai để thuê, vì vậy bạn cần có thể so sánh các đề xuất theo từng dòng. Nếu một công ty chỉ đưa ra một con số lớn theo năm mà không giải thích các giả định, hãy yêu cầu thêm chi tiết.

Checklist xem xét hiệu quả gồm:

1. Các giả định về tỷ lệ kín phòng, ADR và RevPAR đang dùng là gì?
2. Các số liệu được trình bày theo tháng hay chỉ theo năm?
3. Những chi phí nào được bao gồm, và những chi phí nào được tách riêng?
4. Những hạng mục dọn dẹp, bảo trì và hỗ trợ khách nào có thể thay đổi theo từng tháng?
5. Ước tính dựa trên các bất động sản tương tự ở gần đó, và dữ liệu đó mới đến mức nào?

Hãy cẩn thận với cách diễn đạt nghe quá chắc chắn. Không người quản lý nào có thể hứa một cách trung thực về tỷ lệ kín phòng cụ thể, tổng doanh thu hoặc kết quả thu nhập cho ngôi nhà của bạn. Những đơn vị vận hành tốt nhất sẽ giải thích khoảng minh họa điển hình và vì sao kết quả của bạn có thể cao hơn hoặc thấp hơn.

Cuối cùng, hãy tìm các phát biểu rõ ràng, các mức phí rõ ràng và trách nhiệm rõ ràng. Nếu bạn muốn được giới thiệu các công ty địa phương đã được thẩm định, Host Returns có thể giúp chủ nhà được ghép miễn phí. Host Returns là dịch vụ ghép nối, không phải công ty quản lý bất động sản, và chủ nhà giữ quyền sở hữu, quyền kiểm soát và quyết định thuê cuối cùng.