Что такое налог на проживание для владельца сдаваемого в аренду жилья для отдыха?

Короткий ответ: что такое налог на проживание

Налог на проживание — это налог, взимаемый за краткосрочные поездки в сдаваемое в аренду жилье для отдыха, отель или аналогичное размещение. Обычно это процент от арендной платы, а в некоторых местах дополнительно может действовать фиксированная плата за ночь или за каждую поездку.

Владельцы могут видеть разные «налоговые слои» в одном и том же бронировании. Штат может взимать один налог, округ — другой, город или туристический округ — третий. Именно поэтому два дома в одном и том же штате могут иметь разные общие ставки налога.

Эта страница содержит общую информацию, а не юридическую или налоговую консультацию. Правила зависят от штата и города, поэтому владельцам следует проверить актуальные требования у местного налогового органа или офиса по лицензированию, прежде чем полагаться на настройки какой-либо платформы или менеджера.

Какие поездки обычно облагаются налогом на проживание

Во многих регионах налог на проживание применяется к краткосрочным поездкам при условии, что их длительность не превышает установленное число ночей. Часто порог составляет поездки короче 30 дней, но в некоторых местах используются 28 дней, ежемесячные освобождения или другие местные определения.

Налоговость также может зависеть от типа недвижимости и типа проживания гостя. Кондоминиум, домик (кабин), ADU или отдельный дом для одной семьи могут по местным правилам облагаться по-разному.

Частые триггеры, которые владельцам стоит проверить:

• Максимальная длительность проживания, после которой налог больше не применяется
• Взимается ли налог с клининговых сборов
• Взимается ли налог с сборов за домашних животных, курортных сборов или дополнительных сборов за гостей
• Обрабатываются ли прямые бронирования у владельца и бронирования через платформы одинаково

Если вы не уверены, как менеджер обрабатывает этот вопрос, смотрите подает ли менеджер мои налоги на проживание?.

Кто собирает и перечисляет: владелец, менеджер или платформа

Именно здесь многие владельцы путаются. В некоторых регионах платформа для бронирования, например Airbnb или VRBO, может собирать и отправлять определенные налоги на проживание по подходящим бронированиям. В других случаях владельцу или управляющей компании все равно нужно зарегистрироваться, подать декларации и перечислить часть или все налоги.

Менеджер может заниматься настройкой налогообложения, ежемесячной отчетностью или обработкой платежей в рамках своих услуг. Но это не происходит автоматически везде, и он может покрывать одни налоги, но не другие. Одно бронирование может затрагивать более чем один налоговый аккаунт.

Практичный способ подтвердить, кто отвечает, — спросить:

1. Какие налоги собираются по каждому каналу бронирования?
2. Кто подает каждую декларацию: платформа, менеджер или владелец?
3. Есть ли какие-то местные налоги, которые все еще остаются на ответственности владельца — нужно ли их регистрировать и перечислять?

Если вы сравниваете варианты управления, подберите подходящих, бесплатно — это поможет вам найти местных менеджеров и задать им те же вопросы о том, как они обрабатывают налоги.

Как обычно рассчитывается налог на проживание

Большинство налогов на проживание рассчитываются как процент от суммы бронирования, которая подлежит налогообложению. Простым наглядным примером может быть общий налог на проживание 5% до 17% от аренды — в зависимости от рынка, типа недвижимости и местных правил. В некоторых местах дополнительно добавляют фиксированную туристическую или «за занятость» плату.

Важно понимать налогооблагаемую базу. Один город может облагать налогом только ночную арендную плату. Другой — также клининговые сборы, управленческие сборы или обязательные сборы с гостей.

Пример попроще:

• Ночная аренда: $1,000
• Плата за уборку: $150
• Налогооблагаемая сумма, если оба сбора облагаются: $1,150
• Наглядный налог на проживание при 10%: $115

Этот пример носит только иллюстративный характер, а не является предложением или универсальным правилом. Владельцам следует проверить, какие именно сборы считаются налогооблагаемыми там, где находится дом.

Частые названия налогов, которые вы можете встретить в местных правилах

Разные офисы используют разные названия для похожих налогов. Из-за этого регистрация и подача отчетности может казаться сложнее, чем есть на самом деле.

Вы можете увидеть такие названия:

• Налог на проживание
• Отельный налог
• Налог на занятость
• Налог на временное проживание
• Налог на развитие туризма
• Налог с продаж и налог на использование
• Налог на размещение

Иногда на одной и той же недвижимости применяется более одного из этих налогов. Владельцам не стоит предполагать, что одна регистрация покрывает все необходимые отчеты. Если вы только начинаете работать с краткосрочной арендой в США, самый быстрый путь — составить чек-лист по каждому названию налога, номеру аккаунта, периодичности подачи отчетности и тому, кто подает документ.

Что владельцам нужно проверить перед принятием бронирований

Перед тем как принимать заявки, подтвердите основы по налогам письменно. Это важно даже если система или канал кажется, что автоматически рассчитывает налог.

Проверьте эти пункты:

1. Требует ли ваш город или округ налоговую регистрацию до первого проживания
2. Какие каналы бронирования собирают налог автоматически, а какие — нет
3. Подает ли ваш менеджер отчеты по всем налогам или только по выбранным
4. Какие сборы считаются налогооблагаемыми на местном уровне
5. Как часто нужно подавать отчеты — даже в месяцах, когда нет бронирований

Также владельцам стоит подтвердить, требуются ли местные разрешения или лицензии на краткосрочную аренду, потому что правила по разрешениям и по налогам часто работают вместе. Правила лицензирования и разрешений зависят от штата и города — уточняйте на месте. Если вы также думаете о том, чтобы сохранить контроль и личное использование, смотрите могу ли я по-прежнему пользоваться своим домом для отдыха, если найму менеджера?.

Ошибки, которые могут привести к штрафам или спорам с гостями

Самая частая проблема — думать, что кто-то другой уже занимается этим. Владелец может считать, что платформа перечислит все, но платформа может перечислять только один «налоговый слой». Это может привести к задержкам с подачей отчетности, штрафам или счету по налогу спустя несколько месяцев.

Еще одна частая проблема — брать с гостей неправильную сумму. Если налог слишком низкий, владельцу, возможно, придется доплатить разницу. Если налог слишком высокий или начислен на неверный сбор, гости могут пожаловаться или попросить возврат средств.

Следите за такими ошибками:

• Принимать бронирования до завершения налоговой регистрации
• Забывать подать отчеты с нулевой суммой, когда это требуется
• Не обновлять налоговые настройки после изменения ставок в городе или округе
• Считать, что прямые бронирования и бронирования через платформу облагаются одинаково
• Смешивать необязательные сборы и обязательные сборы без проверки, облагаются ли они налогом

Безопасный подход простой: знать названия налогов, знать, кто подает каждый из них, и проверять настройки в любой момент, когда вы добавляете канал бронирования, меняете менеджеров или меняете структуру сборов. Больше базовой информации для владельцев можно найти в справочном центре.