Trả lời nhanh: thuế lưu trú là gì
Thuế lưu trú là một loại thuế áp dụng cho các kỳ lưu trú ngắn hạn tại nhà cho thuê kỳ nghỉ, khách sạn hoặc loại chỗ ở tương tự. Thuế này thường được tính theo tỷ lệ phần trăm của tiền thuê, và ở một số nơi có thể còn có khoản phí cố định theo đêm hoặc theo mỗi lần lưu trú.
Chủ sở hữu có thể thấy các “lớp thuế” khác nhau trên cùng một đơn đặt phòng. Một bang có thể áp dụng một loại thuế, một quận có thể áp dụng loại thuế khác, và một thành phố hoặc khu du lịch có thể áp dụng thêm loại thuế nữa. Vì vậy, hai căn nhà ở cùng một bang có thể có tổng tỷ lệ thuế khác nhau.
Trang này là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý hay tư vấn thuế. Quy định khác nhau theo từng bang và từng thành phố, vì vậy chủ sở hữu nên xác nhận các yêu cầu hiện hành với cơ quan thuế địa phương hoặc văn phòng cấp phép trước khi dựa vào bất kỳ thiết lập nào của nền tảng hoặc bên quản lý.
Những loại lưu trú nào thường kích hoạt thuế lưu trú
Ở nhiều khu vực, thuế lưu trú áp dụng cho lưu trú ngắn hạn dưới một ngưỡng số đêm nhất định. Ngưỡng phổ biến là lưu trú ngắn hơn 30 ngày, nhưng một số nơi lại dùng 28 ngày, miễn trừ theo tháng hoặc các định nghĩa khác tại địa phương.
Khả năng bị tính thuế cũng có thể phụ thuộc vào loại bất động sản và loại hình lưu trú của khách. Căn hộ chung cư, nhà cabin, ADU hoặc nhà ở một gia đình có thể được xử lý khác nhau theo quy định địa phương.
Các trường hợp thường gặp mà chủ sở hữu nên kiểm tra:
- Thời lượng lưu trú tối đa trước khi không còn áp dụng thuế
- Phí vệ sinh có được tính thuế hay không
- Phí thú cưng, phí resort hoặc phí trả thêm cho khách có bị tính thuế hay không
- Đặt phòng trực tiếp và đặt phòng qua nền tảng có được xử lý như nhau không
Nếu bạn không chắc bên quản lý xử lý việc này như thế nào, hãy xem bên quản lý có nộp thuế lưu trú của tôi không?.
Ai là người thu và nộp: chủ sở hữu, quản lý hay nền tảng
Đây là phần khiến nhiều chủ sở hữu bị nhầm. Ở một số nơi, một nền tảng đặt phòng như Airbnb hoặc VRBO có thể thu và gửi một số loại thuế lưu trú đối với các đơn đặt phòng đủ điều kiện. Ở những nơi khác, chủ sở hữu hoặc bên quản lý bất động sản vẫn phải đăng ký, nộp tờ khai và nộp một phần hoặc toàn bộ các khoản thuế.
Bên quản lý có thể thực hiện thiết lập thuế, nộp tờ khai hằng tháng hoặc xử lý thanh toán như một phần trong dịch vụ của họ. Nhưng điều này không tự động ở mọi nơi, và có thể họ chỉ bao phủ một số loại thuế chứ không phải tất cả. Một đơn đặt phòng có thể liên quan đến nhiều tài khoản thuế.
Cách thực tế để xác nhận trách nhiệm là hỏi:
- Những loại thuế nào đang được thu trên từng kênh đặt phòng?
- Ai là người nộp mỗi tờ khai: nền tảng, bên quản lý hay chủ sở hữu?
- Còn loại thuế địa phương nào mà chủ sở hữu vẫn phải đăng ký và nộp không?
Nếu bạn đang so sánh các lựa chọn quản lý, get matched, free có thể giúp bạn gặp các bên quản lý tại địa phương và đặt cùng các câu hỏi về cách xử lý thuế cho từng bên.
Thuế lưu trú thường được tính như thế nào
Hầu hết thuế lưu trú được tính theo tỷ lệ phần trăm của số tiền đặt phòng thuộc diện chịu thuế. Ví dụ minh họa đơn giản là tổng thuế lưu trú 5% đến 17% của tiền thuê, tùy thuộc vào thị trường, loại bất động sản và quy định địa phương. Một số nơi cộng thêm một khoản phí cố định về du lịch hoặc phí thuê phòng (occupancy) bên cạnh đó.
Điểm quan trọng là cơ sở tính thuế. Một thành phố có thể chỉ đánh thuế trên tiền thuê theo đêm. Thành phố khác có thể còn đánh thuế cả phí vệ sinh, phí quản lý hoặc các khoản phí bắt buộc khác của khách.
Ví dụ minh họa đơn giản:
- Tiền thuê theo đêm: $1,000
- Phí vệ sinh: $150
- Tổng tiền thuộc diện tính thuế nếu cả hai đều chịu thuế: $1,150
- Thuế lưu trú minh họa ở mức 10%: $115
Ví dụ này chỉ mang tính minh họa, không phải báo giá hoặc quy tắc áp dụng chung. Chủ sở hữu cần xác minh khoản nào thuộc diện tính thuế tại nơi bất động sản của bạn tọa lạc.
Những tên thuế phổ biến mà bạn có thể thấy trong quy định địa phương
Các văn phòng khác nhau có thể dùng những tên khác nhau cho các loại thuế tương tự. Điều này có thể khiến việc đăng ký và nộp tờ khai có vẻ phức tạp hơn thực tế.
Bạn có thể thấy các tên như:
- Thuế lưu trú
- Thuế khách sạn
- Thuế lưu trú/thuê phòng (Occupancy tax)
- Thuế lưu trú tạm thời (Transient occupancy tax)
- Thuế phát triển du lịch (Tourist development tax)
- Thuế bán hàng và sử dụng (Sales and use tax)
- Thuế chỗ ở (Accommodations tax)
Đôi khi hơn một trong số này áp dụng cho cùng một bất động sản. Chủ sở hữu không nên cho rằng chỉ một lần đăng ký là đủ để bao phủ mọi hồ sơ nộp theo yêu cầu. Nếu bạn mới tham gia vận hành cho thuê kỳ nghỉ ở Mỹ, lộ trình nhanh nhất thường là lập một danh sách kiểm tra cho từng tên thuế, số tài khoản, tần suất nộp tờ khai và ai là người nộp.
Chủ sở hữu cần xác minh trước khi chấp nhận đặt phòng
Trước khi nhận đặt phòng, hãy xác nhận các thông tin cơ bản về thuế bằng văn bản. Việc này quan trọng ngay cả khi một hệ thống phần mềm hoặc kênh có vẻ như đang tự động tính thuế.
Hãy xác minh các mục sau:
- Thành phố hoặc quận của bạn có yêu cầu đăng ký thuế trước kỳ lưu trú đầu tiên không
- Kênh đặt phòng nào tự động thu thuế và kênh nào thì không
- Bên quản lý của bạn có nộp tờ khai cho tất cả các loại thuế hay chỉ một số loại được chọn
- Những khoản phí nào được tính thuế tại địa phương
- Tần suất đến hạn nộp tờ khai, kể cả trong các tháng không có đơn đặt phòng
Chủ sở hữu cũng nên xác nhận liệu có cần giấy phép địa phương hoặc giấy phép cho thuê kỳ ngắn hạn không, vì quy định về giấy phép và thuế thường đi cùng nhau. Quy định về cấp phép và giấy phép khác nhau theo từng bang và thành phố, vì vậy hãy xác nhận tại địa phương. Nếu bạn cũng đang cân nhắc về việc kiểm soát và sử dụng cá nhân, hãy xem tôi có thể vẫn dùng căn nhà nghỉ của mình nếu thuê bên quản lý không?.
Những sai lầm có thể gây phạt hoặc tranh chấp với khách
Vấn đề phổ biến nhất là cho rằng người khác đang xử lý. Chủ sở hữu có thể nghĩ nền tảng đã nộp mọi thứ, trong khi nền tảng chỉ đang nộp một lớp thuế. Điều này có thể dẫn đến nộp tờ khai trễ, bị phạt hoặc nhận hóa đơn thuế vào vài tháng sau.
Một vấn đề phổ biến khác là tính sai số tiền cho khách. Nếu thuế quá thấp, chủ sở hữu có thể phải bù phần chênh lệch. Nếu thuế quá cao hoặc áp dụng cho sai khoản phí, khách có thể phàn nàn hoặc yêu cầu hoàn tiền.
Hãy để ý các sai lầm sau:
- Nhận đặt phòng trước khi hoàn tất việc đăng ký
- Quên nộp các tờ khai $0 khi được yêu cầu
- Không cập nhật cài đặt thuế sau khi tỷ lệ của thành phố hoặc quận thay đổi
- Giả định rằng đặt phòng trực tiếp và đặt phòng qua nền tảng được tính thuế theo cùng cách
- Trộn lẫn các khoản phí tùy chọn và các khoản phí bắt buộc mà không kiểm tra khoản nào thuộc diện tính thuế
Cách tiếp cận an toàn rất đơn giản: biết tên các loại thuế, biết ai nộp từng loại, và rà soát thiết lập của bạn bất cứ khi nào bạn thêm kênh đặt phòng, đổi bên quản lý hoặc thay đổi cấu trúc phí. Bạn có thể tìm thêm các kiến thức cơ bản dành cho chủ sở hữu trong trung tâm trợ giúp.
Thuế lưu trú thường là loại thuế áp dụng cho kỳ lưu trú ngắn ngày được cộng vào đơn đặt phòng, nhưng bạn phải xác minh tại địa phương ai là người thu, ai là người nộp và những khoản phí của khách nào thuộc diện chịu thuế.
Câu hỏi của chủ nhà
Airbnb hoặc VRBO có luôn thu thuế lưu trú giúp tôi không?
Không. Ở một số nơi, họ sẽ thu và nộp một số loại thuế nhất định cho các đơn đặt phòng đủ điều kiện, nhưng không phải lúc nào cũng là tất cả các loại thuế có thể áp dụng. Chủ sở hữu nên xác minh tại địa phương loại thuế nào vẫn là trách nhiệm của mình hoặc trách nhiệm của bên quản lý.
Nếu tôi thuê một bên quản lý cho thuê kỳ nghỉ, tôi có tự động xong với thuế lưu trú không?
Không tự động. Một số bên quản lý có thể xử lý đăng ký, thu, nộp tờ khai và nộp thay cho một phần hoặc toàn bộ các loại thuế, nhưng phạm vi này thay đổi tùy theo từng công ty và từng địa điểm. Hãy hỏi chính xác họ xử lý những loại thuế nào và những loại nào vẫn thuộc về chủ sở hữu.
Phí vệ sinh có được tính thuế không?
Đôi khi có, đôi khi không. Nhiều khu vực tính thuế cho các khoản phí bắt buộc liên quan đến thời gian lưu trú, nhưng quy định địa phương khác nhau, vì vậy chủ sở hữu nên xác nhận quy định hiện hành tại nơi có bất động sản.
Nếu tôi chỉ cho thuê nhà mình vài lần mỗi năm thì sao?
Bạn vẫn có thể cần đăng ký thuế và nộp tờ khai, tùy theo quy định địa phương. Một số khu vực yêu cầu nộp tờ khai ngay cả đối với các lần cho thuê khối lượng thấp hoặc các tháng không có đơn đặt phòng thuộc diện chịu thuế.