Bạn có nên cho phép thú cưng trong chỗ ở cho thuê kỳ nghỉ của mình không?

Câu trả lời ngắn gọn: thú cưng có thể tăng nhu cầu, nhưng đi kèm chi phí và rủi ro

Ở nhiều thị trường cho thuê kỳ nghỉ tại Mỹ, chính sách cho phép thú cưng có thể làm tăng sự quan tâm vì một phần lớn du khách không muốn phải gửi chó ở nhà. Điều này có thể đặc biệt quan trọng đối với các chuyến đi lái xe, kỳ nghỉ gia đình và thời gian lưu trú dài ngày. Tuy nhiên, nhu cầu tăng không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với kết quả ròng tốt hơn.

Chính sách thân thiện với thú cưng thường hiệu quả nhất khi ngôi nhà của bạn vốn đã dễ bảo trì và chủ nhà thực tế về các chi phí vệ sinh phát sinh, hư hỏng nhỏ, kiểm soát mùi và lo ngại của hàng xóm. Thú cưng có thể giúp tăng doanh thu ban đầu, nhưng cũng tạo ra chi phí ở “tầng đáy”.

Nếu bạn thuê quản lý địa phương, hãy hỏi thật cụ thể họ xử lý quy định cho thú cưng, báo cáo hư hỏng và chi phí vệ sinh phát sinh như thế nào trước khi ký hợp đồng. Nếu bạn vẫn đang cân nhắc các lựa chọn, bạn có thể được ghép cặp, miễn phí với các quản lý và đặt cùng một bộ câu hỏi song song.

Khi cho phép thú cưng, các con số sẽ thay đổi như thế nào

Sự thay đổi lớn nhất thường không nằm ở giá thuê. Mà nằm ở toàn bộ “bảng hiệu suất”: tỷ lệ lấp đầy, giá thuê trung bình theo ngày, chi phí vệ sinh, chi phí bảo trì và tần suất yêu cầu hoàn tiền hoặc khiếu nại. Ở một số thị trường, chủ nhà có thể thấy mức tăng tỷ lệ lấp đầy minh họa điển hình vài điểm phần trăm sau khi cho phép thú cưng. Ở những nơi khác, tốc độ đặt phòng hầu như không thay đổi vì nhiều căn nhà lân cận đã chấp nhận thú cưng.

Các ví dụ minh họa điển hình mà chủ nhà thường theo dõi gồm:

• Tỷ lệ lấp đầy: đôi khi tăng từ 2 đến 6 điểm, tùy theo thị trường và mùa
• ADR: đôi khi giữ nguyên, đôi khi tăng nhẹ, hoặc đôi khi giảm nếu ngôi nhà cạnh tranh bằng tính linh hoạt hơn là sự sang trọng
• Chi phí vệ sinh: thường tăng thêm khoảng minh họa $25 đến $100 cho mỗi lần lưu trú nếu việc xử lý lông thú, mùi hôi hoặc công việc liên quan đến đồ bọc/đệm thường xuyên xảy ra
• Sửa chữa và thay thế: xảy ra nhiều hơn với các hạng mục như thảm/kề, màn chắn, cỏ sân vườn, chăn ga và sofa

Điểm mấu chốt là lợi nhuận ròng sau chi phí phát sinh, không chỉ là số đêm được đặt nhiều hơn. Một căn nhà thân thiện với thú cưng có thể lấp đầy thêm nhiều cuối tuần nhưng lại cần vệ sinh chuyên sâu thường xuyên; khi đó có thể hoạt động tốt hơn, tệ hơn hoặc tương đương so với căn không cho thú cưng. Điều này phụ thuộc vào khu vực của bạn, đồ đạc/bố trí trong nhà và quy trình vận hành của bạn.

Những nơi nhà cho phép thú cưng thường hoạt động tốt nhất

Nhà cho phép thú cưng thường làm tốt nhất tại các thị trường nơi du khách lái xe đến cùng gia đình, lưu trú vài đêm và dành thời gian bên ngoài trời. Những căn cabin, nhà ven biển, nhà bên hồ, nhà gia đình ở khu dân cư ngoại ô và các bất động sản có sân vườn rào chắn thường hợp với kiểu nhu cầu này hơn so với căn hộ cao tầng hay căn hộ nhỏ trong khu đô thị.

Những ngôi nhà có sàn cứng, đồ trang trí dễ giặt, nội thất bền và việc dọn dẹp ngoài trời dễ dàng thường xử lý thú cưng hiệu quả hơn. Điều này giúp phép tính có thể “đúng” hơn vì đội turnover có thể vệ sinh nhanh hơn và chi phí thay thế dễ kiểm soát hơn.

Quy định về thú cưng cũng phụ thuộc vào tòa nhà và thành phố. Một số HOA, hiệp hội căn hộ (condo) và chính quyền địa phương có thể giới hạn loại, kích thước thú cưng hoặc hoạt động cho thuê ngắn hạn. Quy định khác nhau theo từng bang và từng thành phố, nên chủ nhà cần tự kiểm tra các yêu cầu về giấy phép và vận hành tại địa phương. Nếu bạn muốn được hỗ trợ đánh giá mức độ chuyên nghiệp của một quản lý khi so sánh các lựa chọn, hãy xem làm sao để biết quản lý có hợp pháp không?.

Những nhược điểm “thực” hơn: vệ sinh, hao mòn, tiếng ồn và khiếu nại

Những vấn đề phổ biến nhất thường mang tính thực tiễn, không “kịch tính”. Lông thú trên ga trải giường, cửa bị trầy, thảm bị bẩn, hư hỏng bãi cỏ, phàn nàn về mùi hôi, sủa nhiều và việc tốn thêm thời gian cho người dọn dẹp thường xảy ra hơn nhiều so với việc thú cưng phá hủy nghiêm trọng. Dù vậy, những vấn đề nhỏ hơn đó có thể cộng dồn theo thời gian trong cả mùa.

Chủ nhà nên nghĩ vượt ra khỏi một khoản phí thú cưng. Hãy hỏi liệu cấu hình của bạn có thể “chịu đựng” hao mòn nhỏ lặp lại không. Nếu ngôi nhà có chất liệu vải dệt cao cấp, sàn gỗ mỏng manh, cảnh quan sân vườn đắt tiền hoặc hàng xóm ở rất gần, nhược điểm có thể lớn hơn.

Những điểm đau thường gặp gồm:

1. Tăng khối lượng lao động vệ sinh giữa các lượt lưu trú
2. Thay thế đồ dùng mềm và sửa chữa khu vực sân vườn thường xuyên hơn
3. Nhận phàn nàn về tiếng ồn từ hàng xóm hoặc HOA
4. Xung đột giữa khách về trách nhiệm đối với hư hỏng

Một quản lý địa phương tốt sẽ giải thích họ ghi nhận/đi lập hư hỏng như thế nào, khi nào họ tính phí cho khách và họ xử lý vi phạm các quy định trong nhà ra sao. Họ cũng nên nắm được các yêu cầu tuân thủ cơ bản tại địa phương, dù chủ nhà vẫn nên tự xác nhận vì quy định có thể khác nhau. Bạn có thể đọc thêm tại những giấy phép quản lý bất động sản cần gì.

Các quy định chủ nhà dùng để giảm vấn đề liên quan đến thú cưng

Phần lớn chủ nhà cho phép thú cưng không áp dụng chính sách “cửa mở”. Họ dùng các quy tắc rõ ràng và thiết kế/bố trí nhằm giúp việc vệ sinh dễ dàng hơn. Mục tiêu không phải là loại bỏ toàn bộ rủi ro. Mục tiêu là giữ cho rủi ro có thể dự đoán được.

Những quy định thường hữu ích gồm:

• Giới hạn số lượng thú cưng
• Đặt quy định về kích thước, giống loài hoặc chủng loại, khi hợp pháp và phù hợp với đặc điểm của tài sản
• Yêu cầu thú cưng được huấn luyện đi vệ sinh đúng chỗ và phải được giám sát
• Không cho thú cưng lên giường hoặc một số loại đồ nội thất
• Yêu cầu thu gom chất thải và sử dụng lồng/chuồng (crate) khi để thú cưng ở một mình, nếu hệ thống của bạn cho phép
• Bổ sung phí vệ sinh và phí hư hỏng rõ ràng trong điều khoản cho thuê của bạn

Ngoài ra, cũng giúp nếu bạn loại bỏ đồ trang trí mỏng manh, dùng vỏ bọc có thể giặt được, cất sẵn thảm dự phòng và chỉ để đồ dùng dành riêng cho thú cưng nếu bạn muốn thu hút đúng nhóm khách đó. Quản lý phải có thể giải thích rõ cách họ trao đổi với khách, bộ checklist kiểm tra khi bàn giao (turnover) và cách ghi chép/bằng chứng. Nếu họ trả lời mơ hồ, hãy tiếp tục xem phần còn lại tại trung tâm trợ giúp.

Khi nào chính sách không cho thú cưng có thể là lựa chọn tốt hơn

Chính sách không cho thú cưng có thể thông minh hơn nếu tòa nhà của bạn cấm nuôi thú cưng, hàng xóm nhạy cảm với tiếng ồn hoặc ngôi nhà của bạn có những vật liệu tốn kém để sửa chữa. Điều này cũng đúng nếu nhóm khách “tốt nhất” của bạn là khách du lịch hạng sang, khách nhạy cảm với dị ứng hoặc khách đến ngắn ngày trong khu đô thị mà không tìm kiếm chỗ ở thân thiện với thú cưng.

Chủ nhà cũng chọn không cho thú cưng khi hoạt động vận hành đã chặt chẽ. Nếu nguồn nhân lực/khả năng sẵn sàng của người vệ sinh bị hạn chế, việc kiểm tra không nhất quán hoặc bạn chỉ thăm ngôi nhà thỉnh thoảng, các vấn đề liên quan đến thú cưng có thể khó phát hiện sớm. Trong trường hợp đó, một chính sách đơn giản hơn có thể giúp bảo vệ tài sản tốt hơn.

Nói không với thú cưng không tự động làm giảm hiệu quả hoạt động. Ở một số thị trường, đặc biệt là nơi nhiều listing lân cận đã chấp nhận thú cưng, một lập trường “không cho thú cưng” sạch sẽ vẫn có thể làm tốt nếu ngôi nhà mạnh về vị trí, thiết kế, tiện nghi và đánh giá.

Cách quyết định dựa trên ngôi nhà, thị trường và mục tiêu của bạn

Bắt đầu với ba câu hỏi: thị trường của bạn có ưu tiên các chỗ ở thân thiện với thú cưng không, ngôi nhà của bạn có thể chịu được mức hao mòn không, và mục tiêu của bạn nghiêng về việc vận hành dễ hơn hay mở rộng nhu cầu? Câu trả lời nên được rút ra từ so sánh tại địa phương, không phải từ một quy tắc chung.

Quy trình ra quyết định đơn giản là:

1. Kiểm tra xem các căn nhà lân cận tương đương có cho thú cưng không và xuất hiện bao lâu trong các lượt được đặt phòng
2. Ước tính chi phí vệ sinh và chi phí thay thế phát sinh của bạn bằng một mức minh họa theo mỗi lần lưu trú và một khoảng theo năm điển hình
3. Xem xét quy định của HOA, hiệp hội căn hộ (condo), bảo hiểm và quy định của thành phố tại địa phương trước khi thay đổi chính sách
4. Thử áp dụng chính sách trong một khoảng thời gian nhất định và theo dõi khiếu nại, hư hỏng và kết quả ròng

Nếu bạn chưa chắc, hãy hỏi hai hoặc ba quản lý địa phương họ sẽ định vị ngôi nhà như thế nào khi có và khi không có thú cưng, họ sẽ dùng các quy định trong nhà nào và họ sẽ bảo vệ tài sản ra sao. Chủ nhà giữ quyền kiểm soát và là người quyết định có cho phép thú cưng hay không. Lựa chọn tốt nhất là lựa chọn phù hợp với chi phí thực tế của bạn, mức độ chấp nhận rủi ro của bạn và kiểu khách bạn muốn.