Câu trả lời ngắn: có, nhưng hợp đồng của bạn đặt ra các quy tắc
Hầu hết các công ty quản lý cho thuê kỳ nghỉ đều cho phép chủ nhà sử dụng cá nhân ngôi nhà. Bạn vẫn sở hữu tài sản, giữ quyền sở hữu (title) và quyết định ai là người quản lý. Tuy nhiên, các quy định vận hành hằng ngày thường nằm trong thỏa thuận quản lý, vì vậy tài liệu đó quan trọng hơn lời hứa miệng.
Một thỏa thuận điển hình sẽ giải thích khi nào bạn được chặn lịch, bạn phải báo trước bao lâu, liệu các ngày cao điểm có bị giới hạn hay không, và điều gì xảy ra nếu đã có khách đặt trước. Nếu bạn mới tham gia thị trường cho thuê kỳ nghỉ ở Mỹ, hãy yêu cầu các quy tắc này bằng văn bản trước khi ký.
Nếu bạn muốn xem nhanh cách hoạt động của việc kết nối/matching trước khi trao đổi với các công ty, hãy xem cách thức hoạt động.
Việc chủ nhà lưu trú thường được xử lý ra sao
Trong nhiều mô hình, việc chủ nhà sử dụng được xử lý thông qua cùng lịch đặt chỗ được dùng cho Airbnb và VRBO. Bạn hoặc công ty quản lý sẽ chặn các ngày đó như một “owner stay” (chủ nhà lưu trú), để ngôi nhà không thể được bán cho khách trong khoảng thời gian ấy. Một số công ty làm việc này giúp bạn. Những công ty khác sẽ cấp quyền cho bạn để yêu cầu hoặc đặt giữ (hold).
Các cách phổ biến mà công ty quản lý xử lý việc lưu trú cá nhân gồm:
- Chủ nhà lưu trú không giới hạn với thời gian báo trước hợp lý
- Chủ nhà lưu trú bị giới hạn trong các giai đoạn nhu cầu cao
- Quy tắc chặn (blackout) cho các ngày lễ lớn hoặc cuối tuần của sự kiện địa phương
- Phí dọn dẹp hoặc phí reset sau khi chủ nhà sử dụng, đặc biệt nếu có liên quan đến khăn ga, vật dụng hoặc nhân viên bảo trì
Bạn cũng nên hỏi xem gia đình hoặc bạn bè của bạn có được tính là “chủ nhà sử dụng” hay là các lượt đặt chỗ của “khách”. Chi tiết này ảnh hưởng đến quy tắc lịch, chi phí dọn dẹp và đôi khi cả việc báo cáo thuế từ các nền tảng đặt phòng. Quy tắc khác nhau theo từng thành phố và tiểu bang, vì vậy hãy xác nhận các yêu cầu về giấy phép và tuân thủ tại nơi ngôi nhà tọa lạc.
Các ngày bị chặn, khung thời gian báo trước và giới hạn mùa cao điểm
Vấn đề lớn nhất thường nằm ở thời điểm. Nhiều công ty quản lý yêu cầu phải báo trước trước khi chủ nhà lưu trú, đặc biệt nếu họ đang tích cực quảng bá tài sản trên nhiều kênh. Một mẫu phổ biến là linh hoạt hơn cho các ngày ngoài mùa và quy tắc chặt hơn cho các ngày có khả năng cao được đặt.
Các ví dụ thường gặp mà bạn có thể thấy trong hợp đồng là:
- Báo trước 7-30 ngày cho các ngày bình thường
- Báo trước 30-90 ngày cho các ngày lễ hoặc mùa cao điểm
- Giới hạn việc sử dụng ngôi nhà trong một số lượng nhỏ các cuối tuần có nhu cầu cao nhất
- Không có chặn lịch của chủ nhà nếu đã tồn tại đặt chỗ của khách (reservation) được xác nhận
Những điều này không phải là quy tắc áp dụng cho mọi nơi, chỉ là các ví dụ phổ biến. Hãy đọc kỹ phần ngôn ngữ về hủy đặt và quyền kiểm soát lịch. Nếu công ty của bạn niêm yết trên nhiều nền tảng, các ngày bị chặn cần được đồng bộ đúng cách để tránh vấn đề đặt trùng. Điều này giúp lý giải vì sao nhiều công ty lại nghiêm ngặt về quy trình ngày dành cho chủ nhà. Liên quan: Các công ty có niêm yết trên nền tảng khác ngoài Airbnb không?.
Việc sử dụng cá nhân có thể “tốn” gì khi bị mất lượt đặt chỗ
Việc sử dụng ngôi nhà của chính bạn có thể mang chi phí cơ hội thực sự. Nếu bạn chặn một cuối tuần “đắt”, vốn thường sẽ được đặt, thì bạn sẽ từ bỏ cơ hội kiếm thu nhập trong những đêm đó. Điều này là bình thường, và nhiều chủ nhà chấp nhận sự đánh đổi đó vì sử dụng cá nhân chính là một trong những lý do họ mua tài sản.
Cách nghĩ đơn giản là: nếu một thị trường thường có tỷ lệ lấp đầy tốt hơn và ADR cao hơn vào các dịp lễ, việc chặn những ngày đó có thể làm kết quả hằng năm của bạn giảm nhiều hơn so với việc dùng ngôi nhà vào giữa tuần trong thời gian “vai mùa” (shoulder season). Bất kỳ tác động đến thu nhập nào cũng phụ thuộc vào thị trường và phụ thuộc vào tài sản, các ngày và nhu cầu của bạn. Không có công ty nào có thể hứa một cách trung thực rằng giai đoạn bị chặn đó sẽ kiếm được bao nhiêu.
Hãy yêu cầu công ty quản lý giải thích họ cân bằng giữa việc bạn được tận hưởng ngôi nhà và hiệu suất lịch. Các công ty làm tốt thường có thể cho bạn thấy sự đánh đổi trong thực tế mà không cần đưa ra cam kết chắc chắn.
Những câu hỏi cần hỏi trước khi bạn ký hợp đồng với công ty quản lý
Trước khi ký, hãy hỏi thẳng và yêu cầu câu trả lời thẳng bằng văn bản. Cách này giúp tránh tranh cãi về sau.
Hãy hỏi các câu hỏi sau:
- Tôi sẽ chặn ngày cho chính tôi hoặc gia đình như thế nào?
- Bạn yêu cầu báo trước bao lâu cho các lần chủ nhà lưu trú?
- Các tuần lễ hoặc tuần cao điểm có bị hạn chế không?
- Nếu tôi muốn sử dụng vào phút chót, ai là người phê duyệt?
- Tôi có phải trả chi phí dọn dẹp, khăn ga hoặc phí reset bảo trì sau khi tôi lưu trú không?
- Gia đình và bạn bè có được tính là chủ nhà sử dụng hay là các lượt đặt chỗ của khách không?
- Điều gì xảy ra nếu tôi yêu cầu các ngày trùng với một cuộc hỏi/đặt chỗ hoặc đặt chỗ đã được xác nhận?
- Tôi có thể cùng bạn thiết lập quy định trong nhà (house rules) không? Xem Tôi có thể thiết lập quy định trong nhà với một công ty quản lý không?
Nếu câu trả lời mơ hồ, đó cũng là thông tin hữu ích. Các quy tắc lịch rõ ràng là dấu hiệu cho thấy công ty quản lý có hệ thống vận hành thật.
Cách bảo vệ sự linh hoạt mà không gây vấn đề với lịch
Nếu bạn coi trọng việc sử dụng cá nhân, hãy nói điều đó từ sớm. Thời điểm tốt nhất để bảo vệ sự linh hoạt là trước khi bạn ký, không phải sau khi công ty quản lý đã xây dựng kế hoạch đặt chỗ dựa trên lịch của bạn.
Một cách tiếp cận thực tế là thống nhất vài quy tắc đơn giản:
- Lập lịch trước cho các ngày bạn bắt buộc phải có mỗi năm
- Báo trước sớm hơn cho các dịp lễ và giai đoạn nghỉ học
- Dùng các ngày ngoài cao điểm khi có thể
- Chỉ định 1 người chịu trách nhiệm yêu cầu các ngày chặn của chủ nhà
- Đưa mọi quy tắc vào hợp đồng, không chỉ qua email hoặc tin nhắn
Cách này giúp công ty quản lý quảng bá căn nhà một cách nhất quán trong khi vẫn để chỗ cho các chuyến đi của bạn. Nếu bạn muốn được giới thiệu các công ty quản lý với chính sách sử dụng của chủ nhà khác nhau, bạn có thể được kết nối, miễn phí.
Khi tự quản lý có thể phù hợp hơn hỗ trợ dịch vụ đầy đủ
Nếu bạn sử dụng nhà thường xuyên, muốn đưa ra nhiều quyết định vào phút chót hoặc không muốn bất kỳ ai khác kiểm soát quy trình trên lịch, thì tự quản lý có thể phù hợp hơn. Một số chủ nhà đánh giá cao sự linh hoạt tối đa hơn là dịch vụ hỗ trợ đầy đủ.
Quản lý dịch vụ đầy đủ thường phù hợp nhất khi chủ nhà muốn giảm công việc hằng ngày và cảm thấy thoải mái khi tuân theo các quy tắc lịch đã thỏa thuận. Tự quản lý có thể phù hợp hơn nếu bạn muốn tự phê duyệt từng lượt lưu trú, tự điều chỉnh giá hoặc quản trị tài sản như một ngôi nhà thứ hai hơn là một hoạt động kinh doanh.
Không có một câu trả lời “đúng” cho mọi người. Điểm mấu chốt là ghép thói quen của bạn với phong cách vận hành. Nếu bạn đang so sánh các lựa chọn, phần còn lại của trung tâm trợ giúp của chúng tôi có thể giúp bạn hiểu rõ các điểm đánh đổi.
Vâng, bạn thường vẫn có thể sử dụng ngôi nhà nghỉ dưỡng của mình với một công ty quản lý, nhưng bạn nên đọc kỹ hợp đồng để biết quy tắc về các ngày bị chặn, thời gian báo trước và giới hạn mùa cao điểm.
Câu hỏi của chủ nhà
Công ty quản lý có thể ngăn tôi sử dụng ngôi nhà nghỉ dưỡng của mình không?
Thông thường công ty quản lý không thể tước quyền kiểm soát việc sở hữu của bạn, nhưng hợp đồng bạn đã ký có thể đặt ra quy trình cho việc chủ nhà lưu trú. Trên thực tế, điều đó có nghĩa là bạn có thể sử dụng ngôi nhà, nhưng có thể bạn cần tuân thủ các quy tắc báo trước, các ngày chặn (blackout date) hoặc các đặt chỗ khách đã tồn tại.
Tôi có phải trả tiền để ở trong nhà của chính mình không?
Thông thường bạn không phải trả tiền thuê theo đêm để sử dụng ngôi nhà của mình, nhưng một số công ty quản lý có thể thu phí dọn dẹp, khăn ga hoặc phí reset sau các lần chủ nhà lưu trú. Hãy yêu cầu danh sách bằng văn bản về mọi khoản phí liên quan đến việc chủ nhà sử dụng trước khi ký.
Tôi có thể chặn Giáng sinh, cuối tuần mùa hè hoặc các ngày bận rộn khác cho chính mình không?
Đôi khi là có, nhưng nhiều công ty giới hạn việc chủ nhà sử dụng trong những ngày có nhu cầu cao nhất hoặc yêu cầu báo trước sớm hơn. Quy tắc cụ thể phụ thuộc vào công ty, thị trường và hợp đồng của bạn.
Bạn bè và người thân của tôi có thể ở miễn phí nếu tôi thuê công ty quản lý không?
Thường là có, nhưng công ty quản lý có thể coi các lượt lưu trú đó là “chủ nhà sử dụng” thay vì các lượt đặt chỗ của khách, và các quy tắc về dọn dẹp hoặc vận hành vẫn có thể được áp dụng. Hãy hỏi cách công ty mã hóa (categorizations) lượt lưu trú của gia đình trên lịch và liệu có bất kỳ khoản phí hoặc yêu cầu tuân thủ tại địa phương nào áp dụng không.