Câu trả lời ngắn: có, hầu hết quản lý tiếp thị trên nhiều kênh
Phần lớn các quản lý cho thuê kỳ nghỉ dịch vụ đầy đủ không chỉ dựa vào một trang web duy nhất. Một quản lý điển hình sẽ đăng chỗ ở trên Airbnb, VRBO và đôi khi là một website đặt trực tiếp hoặc các trang du lịch theo khu vực, sau đó sử dụng phần mềm để giữ cho giá và lịch luôn đồng bộ.
Lý do rất đơn giản: khách đến từ những nơi khác nhau sẽ tìm kiếm ở những chỗ khác nhau. Có người dùng Airbnb để bắt đầu, có người so sánh trên VRBO, và có người đặt trực tiếp sau khi tìm thấy website của quản lý. Tăng độ hiển thị có thể giúp tài sản tiếp cận được nhiều nhóm khách hơn, nhưng điều đó không đảm bảo bất kỳ mức độ kín phòng, ADR hay doanh thu cụ thể nào.
Nếu bạn mới tìm hiểu các lựa chọn quản lý, bạn cũng nên hiểu mình muốn chọn co-host hay quản lý toàn diện. Xem co-hosting khác gì với quản lý toàn diện để có bản giải thích đơn giản.
Các nơi quản lý thường đăng chỗ cho thuê kỳ nghỉ
Tổ hợp kênh của một quản lý thường bao gồm một vài kênh cốt lõi và đôi khi có thêm các trang ngách. Tỷ lệ chính xác phụ thuộc vào thị trường của bạn, loại chỗ ở, quy định địa phương và cách quản lý/thiết lập phần mềm của quản lý.
Các nơi phổ biến gồm:
- Airbnb để tiếp cận lượng khách du lịch rộng hơn và cho các kỳ lưu trú ngắn
- VRBO cho du lịch gia đình và giải trí ở nhiều thị trường kỳ nghỉ
- Website đặt trực tiếp của quản lý
- Tính năng hiển thị chỗ cho thuê kỳ nghỉ trên Google hoặc các công cụ metasearch, nếu có
- Các website du lịch địa phương/khu vực ở các thị trường đi bằng xe riêng (drive-to) hoặc thị trường nghỉ dưỡng
Một số quản lý cũng chủ động giới hạn phạm vi phân phối. Ví dụ, căn nhà hạng sang, ngôi nhà ven biển theo mùa hoặc khu dân cư có HOA/quy định chặt chẽ có thể phù hợp hơn khi chỉ phân phối trên ít kênh hơn nhưng theo quy tắc nghiêm ngặt hơn. Điều quan trọng là liệu quản lý có thể giải thích vì sao họ dùng từng kênh cho tài sản của bạn, chứ không chỉ là họ hiển thị bao nhiêu logo.
Vì sao chủ nhà thường muốn nhiều nguồn đặt chỗ hơn
Chủ nhà thường muốn có nhiều nguồn đặt chỗ hơn vì việc phụ thuộc vào một nền tảng duy nhất sẽ tạo rủi ro. Nếu một kênh thay đổi hệ thống xếp hạng, cơ cấu khách, cấu trúc phí hoặc yêu cầu đăng tin, thì chỗ ở của bạn sẽ có ít lựa chọn dự phòng hơn.
Nhiều kênh cũng có thể giúp phù hợp với các kiểu đặt khác nhau. Một nguồn có thể hiệu quả hơn cho kỳ nghỉ cuối tuần đặt sát ngày, trong khi nguồn khác có thể hiệu quả hơn cho các chuyến đi dài hơn theo gia đình hoặc các giai đoạn lễ. Một quản lý tốt sẽ nghiên cứu các mẫu này và điều chỉnh tính sẵn sàng, thời gian lưu trú tối thiểu và giá theo mùa.
Chủ nhà cũng thích ý tưởng xây dựng dần một phần nhu cầu quay lại đặt trực tiếp từ khách quen theo thời gian. Điều này có thể giảm sự phụ thuộc vào bất kỳ nền tảng nào, dù kết quả sẽ khác nhau tùy thị trường và từng tài sản. Nếu bạn đang cân nhắc loại khách và quy định trong nhà, tôi có nên cho phép thú cưng trong chỗ cho thuê kỳ nghỉ của mình không cũng là một câu hỏi hữu ích để xem xét, vì chính sách thú cưng có thể ảnh hưởng đến chiến lược kênh.
Phân phối đa kênh hoạt động ra sao trong thực tế
Trên thực tế, các quản lý thường dùng hệ thống quản lý tài sản (property-management system) và channel manager để đẩy giá, tình trạng lịch sẵn sàng, số đêm tối thiểu và các quy tắc đặt phòng lên nhiều website. Khi hoạt động tốt, một lượt đặt sẽ nhanh chóng đóng lịch ở mọi nơi còn lại để tránh bị đặt trùng.
Một thiết lập điển hình bao gồm:
- Một lịch tổng (master calendar) cho toàn bộ tài sản
- Quy tắc giá theo mùa, ngày sự kiện và theo thứ trong tuần
- Điều chỉnh riêng theo từng kênh về phí, độ dài lưu trú hoặc điều khoản hủy
- Nhắn tin tự động, các bước sàng lọc khách và lên lịch cho các tác vụ vệ sinh/bảo trì
Quản lý đa kênh tốt không chỉ là việc phân phối. Mà còn là độ chính xác. Hãy hỏi tần suất cập nhật giá, cách đồng bộ lịch ngày chủ nhà bị chặn và điều gì xảy ra nếu kết nối giữa nền tảng bị lỗi. Những chi tiết vận hành này quan trọng hơn rất nhiều so với việc chỉ có một danh sách dài các website.
Cần hỏi quản lý gì về chiến lược kênh
Khi phỏng vấn các quản lý, hãy hỏi thẳng và tìm câu trả lời cụ thể. Một quản lý giỏi sẽ có thể trình bày kế hoạch của họ bằng ngôn ngữ dễ hiểu, bao gồm phần việc họ tự làm và phần nào do phần mềm xử lý tự động.
Những câu hỏi hữu ích gồm:
- Thường bạn dùng những kênh nào cho các chỗ như của tôi?
- Bạn có vận hành website đặt trực tiếp không?
- Bạn ngăn chặn việc đặt trùng giữa các nền tảng bằng cách nào?
- Bạn có thay đổi giá và thời gian lưu trú tối thiểu theo kênh hoặc theo mùa không?
- Ai viết phần mô tả tin đăng và chọn ảnh?
- Sàng lọc khách và chính sách bảo vệ thiệt hại khác nhau thế nào theo từng kênh?
- Mỗi tháng tôi sẽ nhận các báo cáo chủ nhà nào?
Ngoài ra, hãy hỏi về chi phí bằng con số, không phải cách nói mơ hồ. Ví dụ, hãy yêu cầu cơ cấu phí quản lý của quản lý, các khoản phí thiết lập thường gặp, quy trình vệ sinh, giới hạn phê duyệt bảo trì và bất kỳ khoản phụ phí nào cho phần mềm hoặc tiếp thị. Quy định về giấy phép và thủ tục xin phép khác nhau theo từng bang và thành phố, vì vậy hãy xác nhận tại địa phương xem tài sản của bạn có được phép quảng cáo trên tất cả các kênh dự định hay không.
Khi đăng trên ít kênh hơn vẫn có thể hợp lý
Nhiều kênh hơn không phải lúc nào cũng tốt. Đôi khi một chiến lược tập trung còn thông minh hơn, đặc biệt nếu tài sản của bạn có những hạn chế bất thường, một tệp khách rất cụ thể hoặc mức giá mỗi đêm cao cần được sàng lọc nghiêm ngặt hơn.
Quản lý có thể đề xuất ít kênh hơn khi:
- Căn nhà thuộc phân khúc cao cấp và cần thẩm định khách kỹ càng
- HOA hoặc quy định địa phương giới hạn thời gian lưu trú hoặc phương thức tiếp thị
- Tài sản hoạt động tốt nhất với các booking dài hơn
- Chủ nhà muốn vận hành đơn giản hơn và ít loại khách hơn
- Chiến lược đặt trực tiếp đã tạo nhu cầu quay lại mạnh
Điểm mấu chốt là quản lý phải giải thích rõ sự đánh đổi. Ít kênh có thể đồng nghĩa với vận hành đơn giản hơn và kiểm soát thương hiệu tốt hơn, còn nhiều kênh có thể đồng nghĩa với việc tiếp cận rộng hơn. Không cách nào tự động đúng cho mọi chủ nhà.
Cách so sánh quản lý mà không phải đoán
Đừng chỉ so sánh các quản lý dựa trên việc họ dùng bao nhiêu trang. Hãy so sánh dựa trên quy trình, chất lượng báo cáo và mức độ phù hợp với tài sản của bạn. Hãy yêu cầu từng người cung cấp một bản mẫu báo cáo cho chủ nhà và một kế hoạch tiếp thị điển hình cho một căn nhà như của bạn; các con số hiệu suất chỉ nên được trình bày dưới dạng khoảng minh họa tùy thuộc vào thị trường, tài sản và mùa.
Một bảng so sánh thực tế nên bao gồm:
- Các kênh được dùng cho các chỗ tương tự
- Cơ cấu phí phổ biến và các khoản phí thiết lập cố định (nếu có)
- Thời gian phản hồi khi khách gửi yêu cầu
- Quy trình phối hợp vệ sinh và bảo trì
- Kiểm soát lịch của chủ nhà và quy tắc chặn ngày
- Chất lượng báo cáo về xu hướng kín phòng, ADR và RevPAR
Nếu bạn muốn được hỗ trợ so sánh các lựa chọn tại địa phương, get matched, free và trao đổi với các quản lý đã được thẩm định trong khu vực của bạn. Bạn vẫn giữ quyền kiểm soát tài sản và quyết định ai (nếu có ai) sẽ thuê. Bạn cũng có thể xem thêm các câu hỏi dành cho chủ nhà trong help center.
Hầu hết các quản lý cho thuê kỳ nghỉ sẽ đăng chỗ ở trên một số website, nhưng bạn nên chọn quản lý dựa trên hệ thống, chất lượng báo cáo và mức độ phù hợp với tài sản của bạn—không chỉ dựa vào số lượng kênh họ sử dụng.
Câu hỏi của chủ nhà
Chỗ cho thuê kỳ nghỉ của tôi có nên xuất hiện trên Airbnb và VRBO cùng lúc không?
Thường là có, nhưng không phải lúc nào cũng vậy. Nhiều quản lý dùng cả hai vì nhu cầu của khách có thể đến từ những nơi khác nhau, dù tỷ lệ kết hợp tốt nhất sẽ phụ thuộc vào thị trường, loại chỗ ở, quy định và mục tiêu vận hành của bạn.
Đăng trên nhiều website hơn có đảm bảo có thêm lượt đặt không?
Không. Phân phối rộng hơn có thể tăng mức độ hiển thị, nhưng lượt đặt, tỷ lệ kín phòng và doanh thu vẫn phụ thuộc vào nhu cầu thị trường, giá, đánh giá, mùa và chất lượng vận hành.
Quản lý có tạo website đặt trực tiếp cho tài sản của tôi không?
Một số người có và một số người không. Hãy hỏi việc đặt trực tiếp có nằm trong dịch vụ tiêu chuẩn của họ không, chỗ của bạn có xuất hiện trên website của họ không và những chi phí hoặc bước thiết lập phát sinh thêm là gì.
Ở chỉ một nền tảng có an toàn hơn để tránh đặt trùng không?
Không nhất thiết. Quản lý tốt sẽ dùng phần mềm và quy trình để đồng bộ lịch giữa các kênh, nhưng bạn vẫn nên hỏi họ dùng quy trình dự phòng nào nếu kết nối bị lỗi.