Trả lời ngắn gọn: đôi khi có, đôi khi không
Không có quy tắc chung nào nói rằng đánh giá luôn theo ngôi nhà hoặc luôn ở lại với người quản lý. Trên thực tế, có một số chủ nhà vẫn giữ được đánh giá sau khi đổi quản lý, và cũng có một số chủ nhà thì không.
Yếu tố lớn nhất rất đơn giản: ai sở hữu và kiểm soát tài khoản danh sách Airbnb. Nếu danh sách nằm trong tài khoản Airbnb của bạn, việc giữ đánh giá thường khả thi hơn. Nếu danh sách chỉ nằm trong tài khoản của quản lý, các đánh giá có thể vẫn gắn với danh sách do quản lý kiểm soát.
Yếu tố thứ hai là thời điểm. Nếu bạn dự định chuyển đổi sớm, lưu lại thông tin của khách, và phối hợp bàn giao lịch, bạn sẽ có cơ hội tốt hơn để tránh khoảng trống, đặt trùng lịch và sụt hạng.
Nếu bạn không chắc cấu hình hiện tại của bạn hoạt động ra sao, hãy yêu cầu quản lý hiện tại giải thích bằng văn bản trước khi bạn thực hiện bất kỳ thay đổi nào.
Điều gì quyết định liệu đánh giá có ở lại hay không
Đánh giá thường gắn với profile danh sách Airbnb cụ thể mà khách đã đặt thông qua. Vì vậy, câu hỏi thực tế không chỉ là "Đây có phải là khách của tôi không?" mà còn là "Những lượt đặt và đánh giá đó đã được nhận bởi tài khoản và mã danh sách nào?"
Những chi tiết này thường quan trọng nhất:
- Tài khoản Airbnb của ai đã tạo danh sách
- Ai được liệt kê là chủ nhà chính hoặc chủ sở hữu tài khoản
- Hiện tại bạn có quyền đăng nhập đầy đủ không
- Quản lý mới sẽ quản lý danh sách hiện có của bạn hay tạo một danh sách mới
- Quản lý hiện tại có sẵn sàng và có thể hỗ trợ cho việc chuyển giao sạch sẽ không
Một số chủ nhà cho rằng vì họ sở hữu bất động sản, nên các đánh giá tự động thuộc về họ. Ngoài đời, việc kiểm soát nền tảng lại quan trọng hơn. Việc bạn sở hữu ngôi nhà và quyền kiểm soát danh sách trực tuyến có liên quan với nhau, nhưng chúng không phải lúc nào cũng là cùng một thứ.
Nếu bạn mới tham gia thị trường cho thuê ngắn hạn ở Mỹ, đây là một lý do khiến nhiều chủ nhà thích giữ các tài khoản nền tảng chính theo tên của mình, ngay cả khi một quản lý địa phương xử lý công việc hằng ngày.
Nếu danh sách nằm trong tài khoản Airbnb của bạn
Đây thường là cấu hình gọn gàng hơn. Nếu danh sách nằm trong tài khoản Airbnb của bạn và người quản lý được thêm vào vai trò đồng chủ nhà (co-host), thành viên đội nhóm hoặc người vận hành, thì bạn thường có vị thế vững hơn để giữ cùng lúc danh sách, đánh giá, ảnh và lịch sử đặt chỗ.
Trong nhiều trường hợp, việc chuyển quản lý lúc đó trông giống như việc thay đổi người hỗ trợ vận hành tài sản hơn là thay thế chính danh sách đó. Điều này có thể giảm gián đoạn lịch và việc liên lạc với khách.
Trước khi chuyển đổi, hãy xác nhận bạn kiểm soát các mục sau:
- Đăng nhập Airbnb và mật khẩu
- Phương thức xác thực hai yếu tố
- Thiết lập thanh toán (payout)
- Quyền truy cập lịch và chi tiết đặt chỗ
- Lịch sử tin nhắn và mẫu tin nhắn tự động
Ngay cả khi bạn kiểm soát quyền của chủ nhà, các giai đoạn chuyển giao vẫn cần được xử lý cẩn thận. Lưu lại các quy định nhà quan trọng, tin nhắn nhận phòng, và các ghi chú vận hành như những gì nên có trong sổ tay chào đón cho khách để quản lý mới có thể tiếp nhận mà không làm khách bị bối rối.
Nếu danh sách nằm trong tài khoản Airbnb của quản lý
Đây là nơi mà chủ nhà thường mất đánh giá nhất. Nếu quản lý hiện tại đã tạo và kiểm soát danh sách Airbnb trong tài khoản của chính quản lý đó, các đánh giá có thể vẫn ở lại với tài khoản đó khi mối quan hệ kết thúc.
Trong tình huống đó, quản lý mới của bạn có thể cần tạo một danh sách mới cho cùng một bất động sản trong tài khoản của bạn hoặc trong một cấu hình quản lý mới. Danh sách mới có thể đồng nghĩa với việc bắt đầu lại từ con số 0 đánh giá trên nền tảng đó, ngay cả khi ngôi nhà trước đây đã đón rất nhiều khách.
Điều đó không phải lúc nào cũng dẫn đến thảm họa, nhưng nó có nghĩa là bạn nên lên kế hoạch cho giai đoạn chuyển tiếp. Danh sách mới có thể cần ảnh mới, cập nhật nội dung, thiết lập giá, và một loạt lượt ở đầu tiên được quản lý kỹ lưỡng để tạo đà trở lại.
Hãy hỏi thẳng liệu quản lý hiện tại có thể chuyển bất kỳ phần nào của thiết lập danh sách như ghi chú khách, ngày bị chặn (blocked dates), hoặc thông tin vận hành hay không. Đồng thời hỏi họ đã xử lý các vấn đề như quản lý xử lý khiếu nại tiếng ồn như thế nào để đội ngũ mới có thể duy trì tiêu chuẩn một cách nhất quán.
Những câu hỏi cần hỏi trước khi bạn chuyển đổi
Trước khi kết thúc mối quan hệ hiện tại, hãy yêu cầu câu trả lời rõ ràng bằng văn bản. Một email ngắn có thể tránh những hiểu lầm tốn kém về sau.
Hãy hỏi các câu sau:
- Danh sách Airbnb nằm trong tài khoản của tôi hay của bạn?
- Hôm nay tôi có quyền truy cập quản trị đầy đủ không?
- Các lượt đặt chỗ tương lai đã có sẵn có được giữ nguyên không?
- Ai sẽ liên lạc với khách đã đặt trong giai đoạn chuyển đổi?
- Có thể xuất hoặc đồng bộ lịch trong lúc bàn giao không?
- Có thể sao chép mẫu tin nhắn cho khách, quy định nhà, và sách hướng dẫn không?
- Điều gì sẽ xảy ra với đánh giá nếu danh sách hiện tại không còn do bạn quản lý nữa?
Ngoài ra, hãy xem lại thỏa thuận quản lý của bạn. Tìm các điều khoản về quyền sở hữu tài khoản, nội dung danh sách, ảnh, các lượt đặt chỗ tương lai và các bước khi rời nền tảng (offboarding). Quy định và điều khoản hợp đồng khác nhau, vì vậy nếu có điểm nào chưa rõ, hãy xác nhận tại địa phương với một chuyên gia phù hợp.
Cách bảo vệ thứ hạng, lịch và lịch sử khách của bạn
Ngay cả khi đánh giá không thể chuyển đi, bạn vẫn có thể bảo vệ phần lớn dữ liệu kinh doanh và giảm thời gian gián đoạn. Mục tiêu là bàn giao mượt mà, không phải đóng cửa gấp vào phút cuối.
Tập trung vào các bước thực tế sau:
- Xuất hoặc ghi lại lịch để không bị mất các ngày đã được đặt.
- Lưu lại các mẫu liên lạc với khách cho nhận phòng, trả phòng và trường hợp khẩn cấp.
- Giữ cho khách tương lai được thông báo nếu người liên hệ thay đổi.
- Giữ lại thông tin về tài sản như tiện nghi, chỗ đậu xe, Wi-Fi và quy định nhà.
- Cập nhật giá và tình trạng sẵn sàng nhanh chóng để cấu hình mới không bị để “trễ”.
Nếu bắt buộc phải tạo một danh sách mới, thì những tuần đầu là quan trọng. Ảnh rõ ràng, tiện nghi chính xác, nhắn tin cho khách nhanh, và vận hành nhất quán đều giúp tài sản dần xây lại niềm tin với khách theo thời gian. Không ai có thể hứa kết quả chính xác, nhưng một quá trình chuyển đổi tốt thường tốt hơn việc chuyển vội vàng.
Bước tiếp theo nên làm nếu bạn đang thay đổi quản lý
Hãy bắt đầu bằng việc rà soát tài khoản (account audit). Trong một lần ngồi, hãy xác nhận ai sở hữu đăng nhập Airbnb, nơi nhận tiền thanh toán, ai kiểm soát ảnh và chữ, và cách các lượt đặt chỗ tương lai sẽ được xử lý. Sau đó mới chọn quản lý tiếp theo của bạn, nhưng chỉ sau khi bạn hiểu rõ phần nào sẽ được chuyển và phần nào sẽ không.
Nếu bạn muốn được hỗ trợ so sánh các quản lý địa phương, get matched, free. Host Returns là dịch vụ ghép cặp miễn phí cho chủ nhà, và các quản lý tham gia sẽ trả một khoản phí cố định để được giới thiệu. Bạn giữ quyền sở hữu (title), quyền kiểm soát và quyền lựa chọn người để thuê.
Nếu bạn vẫn đang ở giai đoạn sớm, bạn cũng có thể xem thêm các câu hỏi dành cho chủ nhà trong help center. Bước tiếp theo phù hợp thường không phải là "đổi nhanh". Đó là "nắm rõ sự thật trước, rồi chuyển đổi gọn gàng".
Bạn có thể giữ được các đánh giá Airbnb khi đổi quản lý, nhưng chủ yếu phụ thuộc vào việc tài khoản Airbnb của ai đang kiểm soát danh sách của bạn ở thời điểm hiện tại.
Câu hỏi của chủ nhà
Tôi sở hữu ngôi nhà, vậy chẳng lẽ đánh giá Airbnb của tôi không tự động thuộc về tôi sao?
Không phải lúc nào cũng vậy. Trên thực tế, đánh giá thường gắn với danh sách Airbnb và tài khoản cụ thể đã nhận lượt đặt chỗ, nên quyền kiểm soát tài khoản quan trọng hơn rất nhiều.
Một quản lý mới có thể chuyển các đánh giá Airbnb cũ của tôi sang một danh sách mới không?
Đôi khi quy trình hỗ trợ của nền tảng hoặc cấu trúc tài khoản có thể cho phép một số giải pháp giới hạn, nhưng chủ nhà không nên cho rằng các đánh giá có thể được chuyển. Hãy hỏi cả quản lý hiện tại và quản lý mới xem với cấu hình cụ thể của bạn thì điều gì là khả thi.
Nếu tôi mất đánh giá, điều đó có nghĩa là tôi không bao giờ nên đổi quản lý à?
Không hẳn. Một số chủ nhà vẫn chuyển vì dịch vụ, cách giao tiếp, tiêu chuẩn chăm sóc, hoặc vận hành địa phương quan trọng hơn trong dài hạn. Mấu chốt là hiểu rõ sự đánh đổi trước khi bạn quyết định.