Tôi có cần giấy phép để cho thuê ngôi nhà ngắn hạn không?

Câu trả lời ngắn: đôi khi có, và còn tùy vào địa chỉ của bạn

Không có một quy định thống nhất trên toàn nước Mỹ dành cho việc cho thuê ngắn hạn. Hai ngôi nhà cùng một con đường vẫn có thể có những quy định khác nhau nếu chúng nằm trong các khu vực phân khu (zoning) khác nhau, tòa nhà chung cư khác nhau hoặc cộng đồng thuộc HOA khác nhau.

Điểm mấu chốt là thế này: địa chỉ chính xác của bạn quan trọng hơn mọi lời khuyên chung trên internet. Một thành phố có thể cho phép cho thuê ngắn hạn ở khu này, nhưng hạn chế ở khu khác; có nơi yêu cầu quy tắc “chỉ cho thuê nhà ở chính” cho một số căn nhà nhưng không áp dụng cho những căn nhà khác.

Trước khi bạn đăng trên Airbnb hoặc VRBO, hãy kiểm tra quy định của thành phố và quận/hạt của bạn, đồng thời cả các quy định riêng áp dụng cho tòa nhà hoặc HOA của bạn. Nếu bạn mới làm lần đầu, trung tâm trợ giúp của chúng tôi có thể giúp bạn sắp xếp các câu hỏi cần hỏi.

Những quy định nào có thể áp dụng cho cho thuê ngắn hạn

Quy định cho thuê ngắn hạn thường đến từ nhiều nguồn khác nhau. Bạn có thể cần tuân theo quy định công khai từ các cơ quan nhà nước và quy định riêng từ cộng đồng hoặc tòa nhà của bạn.

Các nguồn quy định phổ biến bao gồm:

• Quy định phân khu của thành phố hoặc điều khoản về cho thuê ngắn hạn
• Quy định về cư trú hoặc kinh doanh của quận/hạt
• Yêu cầu đăng ký hoặc thuế của cấp bang
• Quy định điều lệ của HOA, chung cư (condo), hợp tác xã (co-op) hoặc tòa nhà
• Hạn chế trong hợp đồng thuê hoặc hợp đồng thế chấp
• Quy định về sức khỏe, an toàn, đỗ xe và tiếng ồn

Một thành phố có thể nói rằng cho thuê ngắn hạn được phép, nhưng HOA của bạn vẫn có thể cấm. Hoặc HOA có thể cho phép, nhưng thành phố lại yêu cầu phải có giấy phép trước. Bạn cũng có thể cần xem những điều cơ bản về thuế lưu trú vì thuế và giấy phép thường do các cơ quan khác nhau xử lý.

Các giấy phép, giấy đăng ký và thủ tục thường gặp mà chủ nhà có thể thấy

Tên gọi sẽ khác nhau tùy nơi, nhưng chủ nhà thường phải đáp ứng một “tổ hợp” yêu cầu về giấy phép, giấy chứng nhận và đăng ký. Một số thành phố chỉ yêu cầu một loại phê duyệt. Một số khác yêu cầu nhiều loại.

Bạn có thể gặp các mục như sau:

1. Giấy phép cho thuê ngắn hạn hoặc mã số đăng ký
2. Giấy phép kinh doanh hoặc giấy chứng nhận tại địa phương
3. Đăng ký thuế lưu trú/thuế khách sạn hoặc thuế liên quan đến cư trú
4. Mẫu biểu về an toàn, thanh tra/kiểm tra hoặc danh sách kiểm tự chứng nhận
5. Bằng chứng bảo hiểm, thông tin liên hệ địa phương hoặc thông tin liên hệ khẩn cấp
6. Xác nhận về chỗ đỗ xe, rác thải hoặc giới hạn số người/tình trạng cư trú

Một số khu vực cũng yêu cầu bạn đăng mã số giấy phép trên trang tin. Nơi khác lại yêu cầu phí gia hạn hằng năm hoặc kiểm tra lại theo định kỳ. Quy định, chi phí và thời hạn gia hạn khác nhau theo thành phố và bang, vì vậy hãy xác nhận với cơ quan địa phương trước khi bạn đăng tin.

Cách kiểm tra quy định của thành phố, quận/hạt, HOA và tòa nhà

Bắt đầu với bộ phận quy hoạch đô thị, phân khu (zoning), tài chính hoặc bộ phận cấp giấy phép kinh doanh của thành phố bạn. Tìm kiếm theo tên thành phố của bạn kèm cụm "short-term rental permit" hoặc "vacation rental registration". Sau đó kiểm tra trang web của quận/hạt nếu bất động sản của bạn thuộc khu vực chưa được sáp nhập (unincorporated) hoặc nếu quận/hạt áp dụng thuế.

Tiếp theo, hãy rà soát kỹ các tài liệu riêng của bạn. Quy định của HOA, bản tuyên bố chung cư (condo declarations), quy định trong nhà (house rules) và chính sách của tòa nhà có thể giới hạn thời gian cho thuê, số lượng khách, chỗ đỗ xe, quyền truy cập chìa khóa hoặc việc sử dụng tiện ích.

Một checklist đơn giản sẽ giúp:

• Gọi điện hoặc email cho thành phố với địa chỉ chính xác của bạn
• Hỏi liệu việc sử dụng cho thuê ngắn hạn có được phép tại địa chỉ đó không
• Hỏi cần những giấy phép, đăng ký và loại thuế nào
• Hỏi có yêu cầu thanh tra/kiểm tra, gia hạn hoặc quy định phải niêm yết không
• Rà soát các tài liệu của HOA, condo, hợp đồng thuê và hợp đồng thế chấp
• Lưu ảnh chụp màn hình, email và mã số giấy phép vào một thư mục

Nếu thuế nằm trong quy trình, bạn cũng có thể muốn đọc liệu chủ quản lý có nộp thuế lưu trú của tôi không? để biết cần xác nhận gì với bất kỳ quản lý nào bạn phỏng vấn.

Điều gì có thể xảy ra nếu bạn đăng tin khi chưa được phê duyệt đúng

Đăng trước rồi kiểm tra sau có thể tốn kém. Thành phố và HOA có thể gửi thư cảnh báo, phạt tiền theo ngày, thông báo triệu tập để nghe trình bày (hearing notices) hoặc ra lệnh ngừng cho thuê cho đến khi vấn đề được khắc phục.

Các vấn đề khác có thể gồm:

• Trang tin của bạn bị gỡ bỏ hoặc tạm dừng
• Gặp khó khăn trong việc thu hoặc nộp thuế địa phương đúng cách
• Hỏi đáp về yêu cầu bồi thường bảo hiểm nếu việc sử dụng của bạn không được khai báo
• Hoàn tiền hoặc hủy đặt của khách nếu căn nhà không thể cho thuê hợp pháp
• Phạt từ HOA hoặc tranh chấp pháp lý

Không phải thành phố nào cũng thực thi theo cùng một cách, nhưng rủi ro là có thật. Thông thường, việc xác minh quy định trước khi nhận đặt phòng đầu tiên sẽ rẻ hơn và nhanh hơn so với việc sửa các vi phạm sau.

Các câu hỏi cần hỏi trước khi bạn lên sóng trên Airbnb hoặc VRBO

Trước khi bạn bật lịch (calendar), hãy ghi nhanh một danh sách câu hỏi dạng có/không. Điều này đặc biệt hữu ích nếu tiếng Anh không phải là ngôn ngữ đầu tiên của bạn hoặc nếu bạn sở hữu bất động sản từ nơi khác.

Hãy hỏi các câu này:

1. Việc sử dụng cho thuê ngắn hạn có được phép tại đúng địa chỉ của tôi không?
2. Tôi cần giấy phép, đăng ký, giấy phép kinh doanh hoặc phải qua kiểm tra không?
3. Có giới hạn về số người ở, chỗ đỗ xe, giờ yên tĩnh hoặc giới hạn “nhà ở chính” không?
4. Tôi có cần thu hoặc đăng ký thuế lưu trú không?
5. Quy định của HOA hoặc tòa nhà có đặt ra giới hạn nghiêm ngặt hơn so với quy định của thành phố không?
6. Tôi có cần phải hiển thị mã số giấy phép trên trang tin không?
7. Tôi gia hạn bao lâu một lần, và các mốc hạn cuối là khi nào?

Ghi lại tên cơ quan, người phụ trách, ngày tháng và câu trả lời. Nếu sau này bạn trao đổi với một quản lý địa phương, những ghi chú này giúp bạn so sánh ai hiểu đúng quy trình và ai chỉ đang đoán.

Khi nào một quản lý bất động sản địa phương có thể giúp bạn xác minh quy trình

Một quản lý bất động sản địa phương thường có thể giúp bạn hiểu các bước thực tế, tài liệu cần chuẩn bị và tiến độ tại khu vực của bạn. Họ có thể biết nên gọi cơ quan nào, những loại giấy tờ mà chủ nhà thường bỏ sót là gì, và phê duyệt thường mất bao lâu. Điều này giúp tiết kiệm thời gian, đặc biệt nếu bạn sống cách xa.

Tuy vậy, hãy nhớ 2 điều. Thứ nhất, chủ nhà vẫn giữ quyền kiểm soát và là người quyết định thuê ai. Thứ hai, quy định có thể thay đổi, vì vậy bạn nên nhờ thành phố hoặc quận/hạt xác nhận trực tiếp các yêu cầu hiện hành.

Nếu bạn muốn được giới thiệu với các quản lý địa phương đã được sàng lọc, bạn có thể được ghép đối tượng, miễn phí. Host Returns là dịch vụ ghép đối tượng miễn phí cho chủ nhà, không phải quản lý bất động sản, và các quản lý sẽ trả một khoản phí cố định để được giới thiệu.