Câu trả lời ngắn: điều mà hầu hết chủ nhà thực sự cần biết
Một ngôi nhà cho thuê trên Airbnb có thể mang lại từ vài trăm đô la mỗi tháng đến vài nghìn đô la, nhưng câu trả lời thực sự phụ thuộc vào 3 phần chuyển động: mức độ thường xuyên nhà được đặt, giá trung bình mỗi đêm, và tổng chi phí của bạn. Không có một con số duy nhất phù hợp với mọi thị trường.
Một khoảng minh họa điển hình cho nhiều mô hình cho thuê cả căn ở Mỹ có thể là 35% đến 75% tỷ lệ lấp đầy và $140 đến $450 ADR, tùy thuộc vào vị trí, mùa cao điểm, kích thước ngôi nhà và chất lượng. Điều này có thể tạo ra doanh thu gộp hàng tháng rất khác nhau ngay cả trước khi tính chi phí.
Điều quan trọng nhất không phải là mức giá đêm cao nhất bạn thấy công khai. Mà là liệu ngôi nhà của bạn có thể giữ được mức giá tốt và được đặt ổn định hay không. Nếu các khái niệm này còn mới, hãy bắt đầu với tỷ lệ lấp đầy tốt cho Airbnb là gì rồi so sánh với thị trường của riêng bạn.
3 con số quyết định thu nhập từ Airbnb
Ba con số cốt lõi là:
- Tỷ lệ lấp đầy: phần trăm số đêm được đặt
- ADR: giá niêm yết trung bình theo ngày, hoặc mức giá đêm trung bình đã được đặt
- RevPAR: doanh thu trên mỗi đêm khả dụng, kết hợp cả tỷ lệ lấp đầy và ADR
Ví dụ: nếu ngôi nhà của bạn có mức trung bình 50% tỷ lệ lấp đầy và $220 ADR, thì RevPAR minh họa của bạn khoảng $110. Điều đó có nghĩa là mỗi đêm trong lịch sẽ tương đương khoảng $110 trung bình trong tháng, bao gồm cả những đêm trống.
Đây là lý do chủ nhà không nên chỉ tập trung vào ADR. Nếu định giá quá cao, ngôi nhà có thể trông “mạnh” trên giấy tờ nhưng lại bị trống lịch. ADR thấp hơn nhưng tỷ lệ lấp đầy tốt hơn có thể mang lại doanh thu hàng tháng tốt hơn. Nếu bạn muốn công thức tính đơn giản, hãy xem RevPAR cho một kỳ nghỉ cho thuê là gì.
Công thức đơn giản để ước tính doanh thu gộp hàng tháng
Dùng công thức cơ bản này:
Doanh thu gộp hàng tháng = Số đêm trong tháng × Tỷ lệ lấp đầy × ADR
Với một tháng 30 đêm:
- 40% tỷ lệ lấp đầy × $180 ADR = khoảng $2,160 doanh thu gộp
- 55% tỷ lệ lấp đầy × $240 ADR = khoảng $3,960 doanh thu gộp
- 70% tỷ lệ lấp đầy × $325 ADR = khoảng $6,825 doanh thu gộp
Đây là các ví dụ minh họa điển hình chứ không phải cam kết. Kết quả thực tế của bạn phụ thuộc vào thành phố của bạn, giấy phép địa phương, mức độ cạnh tranh, tính mùa vụ, đánh giá, ảnh chụp, tiện nghi và quy định tối thiểu số đêm đặt.
Bạn cũng có thể ước tính bằng RevPAR: RevPAR × số đêm trong tháng. Với nhiều chủ nhà, đây là cách nhanh nhất để so sánh các tháng có tỷ lệ lấp đầy và mức giá khác nhau.
Các chi phí thường làm giảm thu nhập ròng của bạn
Doanh thu gộp không giống với khoản tiền bạn thực sự giữ lại. Nhiều chủ nhà mới thường đánh giá thấp các chi phí vận hành phát sinh trước khi ra được thu nhập ròng.
Các chi phí thường gặp gồm:
- Vệ sinh và giặt ủi
- Phí nền tảng Airbnb hoặc VRBO
- Vật dụng và bổ sung hàng
- Sửa chữa và bảo trì
- Điện nước, internet và dịch vụ xem trực tuyến
- Chụp ảnh, khăn ga và công tác chuẩn bị
- Quản lý địa phương hoặc phí đồng quản lý nếu bạn thuê hỗ trợ
Một nguyên tắc đơn giản là lập dự toán chi phí trước khi đăng tin. Ở nhiều thị trường, cơ cấu chi phí minh họa điển hình có thể làm giảm thu nhập thực nhận từ 20% đến 50% hoặc hơn so với doanh thu gộp, tùy thuộc vào việc chủ nhà tự quản lý, mức độ nhà được thay lượt (turnover) ra sao và chi phí nhân công địa phương nhiều hay ít.
Quy định về giấy phép, thủ tục và thuế thay đổi theo từng thành phố và tiểu bang. Hãy xác nhận yêu cầu tại địa phương trước khi dựa vào bất kỳ dự phóng nào.
Các tình huống ví dụ: nhà hoạt động kém, mức trung bình và hoạt động tốt
Dưới đây là ba ví dụ tổng hợp cho một tháng 30 đêm. Đây không phải là báo giá hay cam kết.
Ví dụ nhà hoạt động kém
Một ngôi nhà ở vị trí kém hơn hoặc rơi vào tháng trái mùa chỉ đạt 35% tỷ lệ lấp đầy với $160 ADR. Doanh thu gộp ước tính: $1,680.
Ví dụ nhà mức trung bình
Một ngôi nhà được trình bày tốt ở thị trường tương đối ổn đạt 55% tỷ lệ lấp đầy với $230 ADR. Doanh thu gộp ước tính: $3,795.
Ví dụ nhà hoạt động tốt
Một ngôi nhà lớn hơn hoặc ở vị trí tốt hơn, có đánh giá mạnh, đạt 72% tỷ lệ lấp đầy với $340 ADR. Doanh thu gộp ước tính: $7,344.
Khoảng chênh giữa các ví dụ này là lý do chủ nhà nên so sánh khu vực lân cận của chính mình, kích thước ngôi nhà và tính mùa vụ, chứ không chỉ dựa vào mức trung bình toàn quốc.
Điều gì làm thay đổi kết quả của bạn nhiều nhất
Một vài yếu tố thường ảnh hưởng đến thu nhập nhiều hơn gần như mọi thứ khác:
- Vị trí và mô hình nhu cầu đúng khu vực của bạn
- Kích thước ngôi nhà và sức chứa của khách
- Ảnh chụp, đồ nội thất và chất lượng đánh giá
- Định giá linh hoạt và thiết lập số đêm tối thiểu
- Tính mùa vụ, kỳ nghỉ và sự kiện địa phương
- Tốc độ vận hành như độ tin cậy của người dọn dẹp và khả năng trao đổi với khách
Nhiều chủ nhà nghĩ giá là câu chuyện chính. Trên thực tế, ảnh tốt hơn, phản hồi nhanh hơn, vận hành sạch sẽ và định giá thông minh thường cải thiện tốc độ nhận đặt phòng nhiều hơn so với một lần điều chỉnh giá lớn.
Kết quả cũng sẽ thay đổi nếu thành phố của bạn giới hạn cho thuê ngắn hạn, yêu cầu giấy phép hoặc hạn chế số đêm. Quy định mang tính địa phương, vì vậy hãy kiểm tra trực tiếp với thành phố hoặc quận/huyện của bạn.
Cách so sánh tự quản lý và thuê quản lý địa phương
Tự quản lý có thể giúp tiết kiệm chi phí, nhưng sẽ tốn thời gian. Thuê một quản lý cho thuê kỳ nghỉ địa phương có thể giảm bớt công việc hằng ngày của bạn, dù chi phí có thể đáng kể và chất lượng dịch vụ có thể khác nhau.
Khi so sánh hai lựa chọn, hãy xem:
- Thời gian của bạn để trả lời tin nhắn, quản lý lượt đổi khách, định giá và xử lý vấn đề của khách
- Doanh thu gộp dự kiến theo từng phương án
- Tất cả chi phí vận hành, không chỉ một khoản phí
- Liệu hỗ trợ địa phương có thể giúp cải thiện tỷ lệ lấp đầy, ADR hoặc đánh giá hay không
Một số chủ nhà làm tốt khi tự mình quản lý. Những người khác kiếm được lợi nhuận ròng tốt hơn nhờ dùng hỗ trợ địa phương giàu kinh nghiệm, vì nhà được đặt ổn định hơn hoặc hoạt động ít gặp trục trặc hơn. Chủ nhà vẫn giữ quyền sở hữu, quyền kiểm soát và quyền lựa chọn người để thuê.
Nếu bạn muốn so sánh các lựa chọn địa phương đã được sàng lọc mà không phải trả phí giới thiệu, bạn có thể được ghép cặp miễn phí.
Thu nhập Airbnb của bạn phụ thuộc chủ yếu vào số đêm được đặt, giá niêm yết trung bình theo đêm và chi phí vận hành thực tế của bạn, vì vậy hãy ước tính cả ba trước khi quyết định cách vận hành ngôi nhà.
Câu hỏi của chủ nhà
Tôi có thể ước tính thu nhập Airbnb bằng cách xem các tin đăng khác trong khu vực của mình không?
Có, nhưng hãy dùng nó chỉ như một mốc tham chiếu thô. Hãy tìm các ngôi nhà tương tự về kích thước, vị trí và chất lượng, và nhớ rằng giá niêm yết nhìn thấy trực tuyến không phản ánh tỷ lệ lấp đầy thực tế hoặc tổng chi phí.
Thu nhập từ Airbnb có thường đủ để chi trả khoản vay mua nhà (mortgage) của tôi không?
Đôi khi, nhưng không phải lúc nào cũng vậy. Bạn cần so sánh doanh thu gộp minh họa điển hình với tất cả chi phí, tính mùa vụ, rủi ro trống lịch, và các quy định tại địa phương trước khi cho rằng ngôi nhà sẽ đủ chi trả các khoản thanh toán cố định.
Tôi có nên tự quản lý trước rồi mới thuê quản lý không?
Tùy thuộc vào thời gian của bạn, mức độ thoải mái với ngôn ngữ, sự hỗ trợ tại địa phương, và việc bạn sống gần bất động sản đến mức nào. Nhiều chủ nhà thử tự quản lý trước, trong khi những người khác lại thích thuê hỗ trợ địa phương ngay từ ngày đầu để giảm căng thẳng và các vấn đề liên quan đến thời gian phản hồi.