Khi nào mùa thấp điểm thường bắt đầu
Mùa thấp điểm bắt đầu khi nhu cầu tại thị trường địa phương của bạn giảm đi sau giai đoạn du lịch đông nhất. Ở khu vực biển, điều này có thể xảy ra sau mùa hè. Với thị trường trượt tuyết, có thể bắt đầu sau mùa đông. Ở một số thành phố, nhu cầu giảm sau kỳ nghỉ lễ, lễ hội hoặc mùa hội nghị.
Không có một lịch mùa thấp điểm duy nhất trên toàn quốc. Quản lý nên xem mô hình đặt phòng của bạn theo từng tháng trong khu vực của bạn, thay vì đoán theo thị trường khác. Thời tiết, lịch học của trường, dịch vụ hàng không và các sự kiện của thành phố đều có thể làm thay đổi thời điểm.
Nếu bạn mới bắt đầu với mô hình cho thuê ngắn hạn tại Mỹ, hãy yêu cầu một cách nhìn đơn giản theo tháng về nhịp độ điển hình của năm ngoái tại khu vực bạn. Nếu bạn chưa chắc mình cần loại hỗ trợ nào, hãy bắt đầu với trung tâm trợ giúp.
Điều gì thay đổi về mức lấp đầy, ADR và RevPAR
Trong mùa thấp điểm, các chỉ số chính thường giảm đồng thời. Tỷ lệ lấp đầy (Occupancy) thường giảm vì có ít khách hơn tìm kiếm. ADR (giá niêm yết/ngày trung bình) cũng có thể giảm vì thị trường không còn hỗ trợ mức giá cao như mùa cao điểm. RevPAR (doanh thu trên mỗi đêm lưu trú có thể bán) thường giảm mạnh nhất vì nó phản ánh cả mức lấp đầy thấp hơn và ADR thấp hơn.
Ví dụ minh họa đơn giản trông như sau:
- Mùa cao điểm: 72% lấp đầy, $245 ADR, khoảng $176 RevPAR
- Mùa thấp điểm: 44% lấp đầy, $185 ADR, khoảng $81 RevPAR
Đây là các khoảng tham khảo minh họa điển hình mà thôi, không phải báo giá hay cam kết. Kết quả thực tế của bạn phụ thuộc vào thị trường, loại hình bất động sản, nhu cầu của khách, mùa vụ, giấy phép và cách ngôi nhà được định giá lẫn cách thể hiện.
Việc báo cáo ở đây rất quan trọng. Chủ sở hữu cần xem được liệu thu nhập giảm là do ít đêm đã đặt hơn, giá thấp hơn hay cả hai.
Cách điều chỉnh giá và thời gian lưu trú tối thiểu
Trong mùa thấp điểm, giá thường trở nên linh hoạt hơn. Quản lý có thể hạ giá ở những ngày ít nhu cầu, tăng giá quanh các đợt tăng nhu cầu nhỏ, và thử các ưu đãi phù hợp hơn với thị trường. Đây là lúc giá linh hoạt (dynamic pricing) và các quy tắc lịch rõ ràng có thể giúp ích.
Thời gian lưu trú tối thiểu cũng thường thay đổi. Ở mùa cao điểm, quản lý có thể yêu cầu 3 đến 7 đêm. Ở giai đoạn chậm hơn, con số này có thể giảm xuống 2 hoặc 3 đêm để tăng cơ hội nhận đặt phòng. Mục tiêu không phải là giảm giá một cách mù quáng. Mục tiêu là loại bỏ những rào cản không cần thiết nhưng vẫn bảo vệ chi phí của chủ sở hữu.
Các điều chỉnh phổ biến trong mùa thấp điểm bao gồm:
- Giảm giá ngày trong tuần nhiều hơn so với ngày cuối tuần
- Giảm thời gian lưu trú tối thiểu ở các ngày đang mở
- Mở lịch để nhận đặt phòng phút chót
- Thử nghiệm ảnh giới thiệu sạch sẽ hơn, tiêu đề và tiện nghi phù hợp hơn cho khách theo mùa
Nếu danh sách của bạn mới hoặc vẫn đang được thiết lập, đây cũng là thời điểm tốt để tìm hiểu quản lý có thể hỗ trợ ra mắt danh sách mới nhanh như thế nào?.
Quản lý giỏi làm gì khi lượng đặt phòng chậm lại
Quản lý giỏi không chỉ chờ nhu cầu quay lại. Giai đoạn chậm chính là lúc kỷ luật vận hành thể hiện rõ nét. Bạn cần đánh giá giá định kỳ, phản hồi nhanh với khách, phối hợp khâu dọn dẹp/chuẩn bị tốt hơn và chú ý sát sao đến chất lượng danh sách trên Airbnb và VRBO.
Khi lượng đặt phòng chậm lại, quản lý giỏi thường tập trung vào:
- Kiểm tra xem giá có khớp với nhu cầu hiện tại không
- Cải thiện ảnh, phần mô tả (caption) và chi tiết về tiện nghi
- Theo dõi thời gian đặt trước, tỷ lệ chuyển đổi và các mẫu về hủy đặt
- Phối hợp các sửa chữa nhỏ giữa các lượt lưu trú
- Tìm kiếm nhóm khách theo mùa như người làm việc từ xa hoặc khách đi giữa tuần
Chủ sở hữu cũng nên mong đợi giao tiếp rõ ràng. Nếu ngôi nhà hoạt động kém hơn mức kỳ vọng so với thị trường địa phương, quản lý cần giải thích họ đang thay đổi gì và vì sao. Nếu bạn chuyển từ tự quản lý hoặc một thiết lập khác, bạn cũng có thể muốn đọc quản lý có thể tiếp quản danh sách của tôi nhanh đến mức nào.
Vì sao mùa thấp điểm thường là thời điểm tốt nhất để bảo trì
Mùa thấp điểm thường là thời gian dễ thực hiện bảo trì nhất vì có ít đêm đang có khách cần bảo vệ hơn. Việc đóng 1 hoặc 2 ngày để sửa chữa sẽ ít ảnh hưởng hơn khi nhu cầu vốn đã mềm hơn.
Đây thường là lúc phù hợp để xử lý các công việc như sửa vết sơn/va chạm nhỏ, tổng vệ sinh sâu, thay nệm, đổi khóa, bảo trì thiết bị, kiểm tra HVAC, xử lý côn trùng và kiểm tra an toàn. Nếu thành phố hoặc quận của bạn yêu cầu giấy phép, đăng ký hoặc kiểm tra, hãy xác nhận quy định tại địa phương vì chúng có thể khác nhau theo bang và thành phố.
Danh sách bảo trì ngắn cho mùa thấp điểm có thể gồm:
- Khắc phục các phàn nàn của khách xuất hiện lặp lại trong đánh giá
- Thay khăn ga/bộ đồ giường cũ, dụng cụ nấu ăn và đồ nội thất nhỏ
- Kiểm tra đầu báo khói, tốc độ internet và khóa cửa
- Cập nhật ảnh sau khi hoàn tất cải thiện
Những sửa chữa nhỏ làm ngay bây giờ có thể giúp ngôi nhà bước vào mùa sôi động tiếp theo trong tình trạng tốt hơn.
Cách chủ sở hữu nên rà soát sao kê và hiệu suất
Sao kê mùa thấp điểm nên được xem xét cẩn thận, không nên bỏ qua. Khối lượng đặt phòng tổng giảm có thể khiến việc nhìn thấy từng khoản chi phí trở nên dễ hơn. Đây cũng là thời điểm tốt để kiểm tra phí dọn dẹp, vật dụng, hóa đơn bảo trì, các khoản hoàn tiền và mọi chi phí phần mềm hoặc tiện ích (định kỳ) khác.
Yêu cầu một bản rà soát hằng tháng đơn giản hiển thị:
- Tỷ lệ lấp đầy, ADR và RevPAR theo từng tháng
- Tổng số lượt đặt (gross bookings) và chi tiết chi trả cho chủ sở hữu (owner payout)
- Chi phí bảo trì và vật dụng
- Ghi chú về hủy đặt hoặc hoàn tiền
- Các lượt đặt trước cho 30, 60 và 90 ngày tiếp theo
Bạn không cần hiệu suất hoàn hảo ở mọi tháng chậm. Bạn cần báo cáo rõ ràng và một kế hoạch hợp lý. Nếu bạn muốn được giới thiệu các công ty địa phương có thể giải thích phong cách báo cáo của họ, bạn có thể được ghép cặp miễn phí.
Khi nào nên lên kế hoạch trước cho mùa sôi động tiếp theo
Việc lên kế hoạch nên bắt đầu trước khi thị trường lại trở nên sôi động, chứ không phải sau khi lịch của bạn đã mở sẵn. Ở nhiều thị trường, khách đặt các ngày cao điểm trước vài tuần hoặc vài tháng. Nếu giá, ảnh, tiện nghi và bảo trì không sẵn sàng sớm, bạn có thể bỏ lỡ các khung thời gian đặt phòng mạnh.
Một mốc thời gian thực tế là bắt đầu từ 60 đến 90 ngày trước mùa sôi động thường lệ của bạn. Điều đó cho bạn thời gian hoàn tất sửa chữa, làm mới danh sách, rà soát chiến lược giá và xác nhận tình trạng sẵn có của đội dọn dẹp và các nhà cung cấp.
Trước giai đoạn nhu cầu cao tiếp theo, chủ sở hữu nên hỏi:
- Tất cả các sửa chữa và thay thế đã hoàn tất chưa?
- Ảnh đã được cập nhật và phản ánh đúng hiện trạng chưa?
- Thời gian lưu trú tối thiểu đã được đặt cho nhu cầu cao điểm chưa?
- Chiến lược giá đã được cập nhật cho năm nay, thay vì dựa trên năm ngoái chưa?
- Nếu cần, trạng thái giấy phép/đăng ký của địa phương có còn mới và đúng thời điểm không?
Mùa thấp điểm không chỉ là giai đoạn chậm hơn. Đó là thời gian chuẩn bị để ngôi nhà sẵn sàng bùng nổ ở giai đoạn sôi động tiếp theo.
Trong mùa thấp điểm, lượng đặt phòng và giá thường giảm, vì vậy hướng đi thông minh là điều chỉnh giá, sửa chữa ngôi nhà, rà soát báo cáo và chuẩn bị sớm cho mùa sôi động tiếp theo.
Câu hỏi của chủ nhà
Tôi có nên giảm giá nhiều trong mùa thấp điểm không?
Thường không phải giảm hết một lúc. Cách tốt hơn là điều chỉnh giá dựa trên nhu cầu tại địa phương, các ngày còn trống và nhịp độ đặt phòng, vì giảm sâu quá có thể làm giảm thu nhập mà không giải quyết đúng vấn đề thực sự.
Có bình thường không nếu chỗ ở của tôi có các đêm trống trong mùa chậm?
Có. Điều này khá phổ biến ở nhiều thị trường. Câu hỏi quan trọng là liệu ngôi nhà của bạn có đang hoạt động ở mức hợp lý so với khu vực, quy mô và mùa vụ của nó không—chứ không phải việc nó có kín lịch quanh năm hay không.
Tôi có nên dùng mùa thấp điểm để chuyển quản lý không?
Thường là có, vì có thể bạn sẽ có nhiều thời gian hơn để cập nhật danh sách, xử lý các vấn đề và chuẩn bị vận hành trước giai đoạn sôi động tiếp theo. Chủ sở hữu vẫn giữ quyền kiểm soát việc thuê ai và thời điểm thực hiện thay đổi.