Giá thuê linh hoạt cho nhà nghỉ dưỡng là gì?

Câu trả lời ngắn gọn: giá thuê linh hoạt nghĩa là gì

Giá thuê linh hoạt là phương pháp định giá trong đó giá theo đêm tăng hoặc giảm dựa trên điều kiện thị trường hiện tại. Thay vì áp cùng một mức giá cho mọi ngày thứ Sáu trong mọi tháng, giá sẽ thay đổi để phản ánh mùa vụ, nhu cầu tại địa phương, tốc độ đặt phòng và giá của những ngôi nhà tương tự ở khu vực lân cận.

Ví dụ đơn giản: một căn nhà có thể thường kiếm được mức minh họa $180 đến $240 ADR trong giai đoạn chậm hơn, nhưng có thể được định giá cao hơn vào tuần lễ nghỉ lễ và thấp hơn trong khoảng thời gian trống vẫn chưa có người đặt gần sát ngày đến. Mục tiêu không phải là chạy theo con số cao nhất mỗi đêm. Mục tiêu là cân bằng giữa giá và tỷ lệ lấp đầy một cách hợp lý.

Hầu hết các chủ nhà không cần tự thiết lập các mức giá này thủ công. Một người quản lý có thể dùng phần mềm kết hợp với đánh giá tại địa phương để điều chỉnh giá thường xuyên, đồng thời đảm bảo thời gian lưu trú tối thiểu, ưu đãi giảm giá và các ngày bị chặn phù hợp với nhu cầu.

Cách giá thuê linh hoạt hoạt động từng ngày

Trên thực tế, giá thuê linh hoạt thường là sự kết hợp giữa gợi ý từ phần mềm và việc rà soát của con người. Phần mềm sẽ phân tích tín hiệu thị trường, sau đó người quản lý hoặc đội doanh thu sẽ duyệt, chỉnh sửa hoặc ghi đè giá khi các điều kiện tại địa phương chưa được hệ thống ghi nhận đầy đủ.

Từng ngày, việc điều chỉnh giá có thể bao gồm:

• tăng giá cho cuối tuần, lễ hội hoặc kỳ nghỉ học
• giảm giá cho những đêm còn trống gần ngày nhận phòng
• đặt thời gian lưu trú tối thiểu dài hơn cho những ngày có nhu cầu cao
• đưa ra các ưu đãi giảm giá nhỏ cho thời gian lưu trú dài hơn hoặc đặt sớm

Một người quản lý tốt không chỉ thay đổi giá theo đêm. Họ cũng theo dõi tốc độ đặt phòng, tỷ lệ hủy và phản hồi của khách. Giá sẽ hoạt động tốt nhất khi gắn với chất lượng niêm yết, sức khỏe đánh giá và khả năng sàng lọc khách. Nếu bạn cũng đang so sánh hỗ trợ quản lý, các trang này có thể hữu ích: đánh giá của khách và khách có vấn đề.

Dữ liệu nào thường làm thay đổi giá theo đêm

Hầu hết hệ thống định giá xem xét một nhóm tín hiệu chứ không phải chỉ một con số. Mô hình cụ thể có thể khác nhau giữa từng người quản lý và nhà cung cấp phần mềm, nhưng các đầu vào phổ biến rất dễ hiểu.

Các yếu tố định giá thường bao gồm:

1. Tính mùa vụ: mùa cao điểm, mùa thấp điểm, mùa chuyển tiếp
2. Ngày trong tuần: cuối tuần thường có mức giá khác so với ngày thường
3. Sự kiện tại địa phương: hòa nhạc, thể thao, lễ tốt nghiệp, kỳ nghỉ, hội chợ thương mại
4. Khoảng thời gian trước ngày nhận phòng: ở cách 120 ngày hay chỉ còn 2 ngày
5. Nguồn cung lân cận: các niêm yết Airbnb và VRBO tương tự được định giá và tỷ lệ đặt phòng ra sao
6. Hiệu suất của chính bạn: tốc độ lấp đầy, điểm đánh giá, lịch sử hủy phòng, thiết lập thời gian lưu trú tối thiểu

Người quản lý cũng có thể điều chỉnh theo các đặc điểm riêng của căn nhà như: chi phí sưởi ấm hồ bơi, khả năng tiếp cận mặt nước, quy định thân thiện với thú cưng, số phòng ngủ và các nâng cấp gần đây. Hai căn nhà ở cùng một mã bưu chính vẫn có thể được định giá khác nhau nếu một căn có ảnh tốt hơn, đánh giá tốt hơn hoặc sức hấp dẫn với khách mạnh hơn.

Vì sao chủ nhà dùng thay vì một mức giá cố định

Một mức giá cố định thì đơn giản, nhưng thường không phản ánh đúng những gì thị trường đang diễn ra. Nếu giá của bạn giữ nguyên, bạn có thể đang quá rẻ vào các ngày có nhu cầu cao và quá đắt vào các tuần nhu cầu chậm. Giá thuê linh hoạt cố gắng giảm cả hai vấn đề đó.

Chủ nhà thường dùng vì nó có thể giúp người quản lý:

• bám sát nhu cầu thị trường hiện tại
• lấp đầy các đêm còn trống một cách có chủ đích thay vì đoán mò sát ngày
• tránh để nhu cầu rõ ràng của kỳ nghỉ hoặc sự kiện bị định giá thấp
• phản hồi nhanh hơn khi tốc độ đặt phòng chậm lại

Điều này không có nghĩa là giá cao hơn luôn mang lại kết quả tốt hơn. Đôi khi một mức giá vừa phải giúp chốt được đặt phòng sớm hơn và giảm tỷ lệ trống. Một chiến lược định giá lành mạnh sẽ nhìn cùng lúc tỷ lệ lấp đầy, ADR và RevPAR như các chỉ số hiệu suất mang tính minh họa, chứ không chỉ là mức giá theo đêm cao nhất trên lịch.

Giá thuê linh hoạt có thể đi sai ở đâu

Giá thuê linh hoạt hữu ích, nhưng không phải “phép màu”. Dữ liệu đầu vào kém, giám sát không tốt hoặc thiết lập quá “hung” có thể dẫn tới kết quả kém. Chủ nhà cần nắm các điểm dễ thất bại phổ biến.

Vấn đề thường xảy ra khi:

• phần mềm sao chép dữ liệu thị trường từ các căn nhà không thực sự tương đương
• giá thay đổi quá thường xuyên mà không có người rà soát
• giá nền bắt đầu quá cao hoặc quá thấp
• phí vệ sinh, thời gian lưu trú tối thiểu hoặc quy định nhà ở khiến căn nhà kém cạnh tranh dù giá theo đêm nhìn có vẻ ổn
• người quản lý chỉ tập trung vào tỷ lệ lấp đầy hoặc chỉ tập trung vào ADR, thay vì nhìn tổng thể

Rủi ro khác là chủ nhà chỉ được thấy một công cụ định giá nhưng không biết lý do đằng sau. Bạn nên có thể hỏi vì sao một cuối tuần được định giá theo cách này và một kỳ nghỉ theo cách khác. Nếu phần giải thích mơ hồ, việc thiết lập có thể chưa được quản lý tốt.

Một thiết lập định giá lành mạnh trông như thế nào

Một thiết lập lành mạnh có “vạch chặn” rõ ràng. Người quản lý sử dụng định giá dựa trên thị trường, nhưng đồng thời đặt giới hạn để giá không dao động quá mức nằm ngoài tầm kiểm soát. Chủ nhà nên biết ai là người rà soát giá, tần suất cập nhật diễn ra ra sao và khi nào con người có thể can thiệp.

Một thiết lập vững thường bao gồm:

• chiến lược giá nền được xác định theo từng mùa
• các giới hạn giá tối thiểu và tối đa
• các quy tắc khác nhau cho cuối tuần, kỳ nghỉ và những đêm ở “khoảng trống”
• rà soát theo tháng hoặc theo quý về xu hướng tỷ lệ lấp đầy, ADR và RevPAR
• rà soát thủ công khi thị trường biến động đột ngột

Bạn cũng nên giữ mức độ minh bạch. Chủ nhà vẫn giữ quyền sở hữu tiêu đề, quyền kiểm soát và quyền lựa chọn ai để thuê. Nếu bạn đang so sánh các người quản lý, hãy được ghép cặp, miễn phí để trò chuyện với các công ty tại địa phương và hỏi họ xử lý việc cập nhật giá, duyệt phê và báo cáo như thế nào.

Những câu hỏi cần hỏi người quản lý nhà nghỉ dưỡng về giá

Trước khi thuê bất kỳ ai, hãy hỏi các câu hỏi thẳng về giá bằng ngôn ngữ đơn giản. Bạn không cần nền tảng kỹ thuật để hiểu quy trình có được cân nhắc hay đang cẩu thả.

Bắt đầu với các câu hỏi như:

1. Bạn rà soát và cập nhật giá bao lâu một lần?
2. Bạn chỉ dùng phần mềm hay dùng phần mềm kèm rà soát của con người?
3. Bạn dùng dữ liệu gì để so sánh căn nhà của tôi với các căn tương tự?
4. Bạn đặt thời gian lưu trú tối thiểu, chiết khấu cho đêm ở “khoảng trống” và giá cho kỳ nghỉ như thế nào?
5. Tôi sẽ xem báo cáo gì về tỷ lệ lấp đầy, ADR và RevPAR?
6. Khi nào bạn ghi đè hệ thống bằng tay?
7. Nếu tôi không đồng ý với chiến lược giá, tôi sẽ giữ quyền kiểm soát gì?

Nếu người quản lý không thể giải thích về giá bằng lời lẽ rõ ràng, đó là dấu hiệu cảnh báo. Câu trả lời tốt phải nghe thực tế, mang tính địa phương và đo lường được, chứ không giống như một lời hứa. Để biết thêm các chủ đề hỗ trợ cho chủ nhà, hãy truy cập trung tâm trợ giúp.