Các quản lý Airbnb có tính phí theo phần trăm trên tiền thuê của bạn không?

Câu trả lời ngắn: có, nhiều bên quản lý tính theo phần trăm

Đúng vậy. Ở thị trường cho thuê ngắn hạn tại Mỹ, nhiều quản lý Airbnb và VRBO sử dụng phí quản lý tính theo phần trăm.

Một cấu trúc phổ biến là bên quản lý giữ lại một phần trăm doanh thu đặt phòng để đổi lấy việc xử lý một phần hoặc hầu hết công việc hằng ngày. Phần trăm chính xác, và nó bao gồm những gì, sẽ khác nhau tùy theo thị trường, loại hình bất động sản và mức độ dịch vụ.

Với chủ nhà, câu hỏi quan trọng không chỉ là, "Bạn tính bao nhiêu phần trăm?" Mà còn là:

• Phần trăm đó dựa trên khoản thu nhập nào?
• Công việc nào được bao gồm?
• Các khoản phí nào được cộng thêm?
• Thời hạn hợp đồng là bao lâu và làm sao để chấm dứt?

Nếu bạn mới tìm hiểu chủ đề này, hãy bắt đầu bằng việc so sánh các mô hình giá trước khi so sánh lời hứa. Bạn cũng có thể được ghép cặp, miễn phí để trao đổi với các quản lý tại địa phương và so sánh các đề xuất thực tế cạnh nhau.

Phí quản lý tính theo phần trăm thường trông như thế nào

Khoảng minh họa điển hình cho dịch vụ quản lý full-service thường là khoảng 15% đến 35% doanh thu đặt phòng, tùy theo thị trường và mức độ dịch vụ. Ở một số khu vực, việc phối hợp nhẹ hơn có thể thấp hơn, còn dịch vụ sang trọng làm nhiều tay (hands-on) có thể cao hơn.

Chi tiết quan trọng nhất là cơ sở được dùng để tính phí. Một bên quản lý có thể tính phần trăm dựa trên tiền thuê theo đêm. Bên khác có thể tính phần trăm dựa trên tổng doanh thu đặt phòng, có thể bao gồm cả phí vệ sinh, phí thú cưng hoặc các khoản phí khác mà khách thanh toán. Khác biệt này sẽ làm thay đổi kết quả ròng của bạn.

Khi xem một đề xuất, hãy yêu cầu bên quản lý đưa ra một ví dụ đơn giản cho một tháng như:

1. Số đêm đã đặt
2. ADR, hoặc giá trung bình theo ngày
3. Tổng tiền thuê thu được
4. Tổng các khoản phí khách trả
5. Cách tính phí quản lý
6. Số tiền chủ nhà nhận sau khi cộng/trừ mọi khoản phí

Nếu bạn muốn hiểu thêm cách tính thu nhập của chủ nhà, xem tôi có thể kiếm được bao nhiêu khi cho thuê nhà trên Airbnb. Các con số nên được xem như ví dụ minh họa điển hình, không phải cam kết.

Những dịch vụ nào thường được bao gồm trong khoản phí đó

Phí theo phần trăm thường bao gồm phần công việc vận hành cốt lõi cần thiết để vận hành một chỗ ở cho thuê kỳ nghỉ, đặc biệt là trong mô hình quản lý full-service. Tuy nhiên, các dịch vụ được bao gồm không đồng nhất trong toàn ngành.

Những hạng mục thường được bao gồm có thể là:

• Thiết lập tin đăng hoặc quản lý tin đăng trên Airbnb và VRBO
• Trao đổi với khách trước, trong và sau thời gian lưu trú
• Quản lý lịch và cập nhật giá cơ bản
• Phối hợp dọn vệ sinh giữa các kỳ lưu trú
• Phối hợp bảo trì định kỳ
• Hỗ trợ check-in và xử lý sự cố
• Báo cáo theo tháng cho chủ nhà

Một số công ty bao gồm gần như mọi thứ trong một khoản phí quản lý. Những công ty khác cũng có thể tính cùng một mức phần trăm nhưng lại bao gồm ít hơn nhiều. Vì vậy, chủ nhà nên yêu cầu phạm vi công việc chi tiết theo mục, không chỉ xem mức giá.

Để xem phân tích chi tiết hơn về dịch vụ, xem quản lý Airbnb full-service bao gồm những gì.

Những khoản nào thường tốn thêm ngoài khoản phí chính

Ngay cả khi bên quản lý tính theo phần trăm, vẫn thường có những chi phí khác nằm ngoài khoản phí chính. Các khoản phí phát sinh này có thể ảnh hưởng đáng kể đến chi phí thực của bạn.

Các khoản phụ phí thường gặp gồm:

• Phí vệ sinh và giặt ủi
• Bổ sung vật dụng
• Chi phí nhân công và vật liệu bảo trì
• Dịch vụ vệ sinh sâu hoặc kiểm tra theo mùa
• Phí chụp ảnh setup hoặc phí ra mắt tin đăng
• Xử lý yêu cầu bồi thường hư hỏng hoặc phí gọi hỗ trợ ngoài giờ
• Phí sàng lọc khách hoặc phí xử lý thanh toán

Hãy hỏi một câu hỏi trực tiếp: "Trên bảng kê hằng tháng của tôi sẽ có những khoản nào ngoài phí quản lý chính của anh/chị?" Sau đó yêu cầu cung cấp khoảng chi phí minh họa theo đơn vị tiền tệ thông thường.

Ngoài ra, cũng cần xác nhận các yêu cầu tuân thủ tại địa phương như giấy phép, đăng ký và thuế lưu trú với thành phố hoặc quận, vì quy định sẽ khác nhau theo từng bang và từng thành phố. Một bên quản lý có thể mô tả họ xử lý những gì về mặt vận hành, nhưng bạn vẫn nên tự xác nhận các yêu cầu pháp lý và giấy phép tại địa phương.

Mô hình giá trọn gói theo phí cố định, theo từng hạng mục và mô hình lai

Không phải mọi bên quản lý đều dùng phần trăm. Một số tính phí cố định theo tháng, một số tính à la carte theo từng dịch vụ, và một số dùng mô hình lai (hybrid) với một mức phí nền thấp hơn cộng thêm các khoản phụ cụ thể.

Ví dụ về các cấu trúc thường gặp (minh họa) gồm:

• Phí quản lý theo tháng cố định, ví dụ mức cố định theo từng căn
• Giá à la carte cho nhắn tin với khách, phối hợp giá, phối hợp dọn vệ sinh hoặc phối hợp bảo trì
• Mô hình lai, ví dụ: phí theo tháng thấp hơn kèm các khoản tính riêng cho dịch vụ vệ sinh, kiểm tra hoặc hỗ trợ khẩn cấp

Mỗi mô hình đều có thể phù hợp. Phí theo phần trăm có thể giúp chi phí tương xứng với khối lượng đặt phòng. Phí cố định có thể dễ lên ngân sách hơn. Giá à la carte có thể hữu ích nếu bạn muốn tự kiểm soát một số công việc.

Host Returns khác với tất cả các mô hình trên. Chúng tôi không phải là công ty quản lý bất động sản và không phải là đơn vị môi giới. Chúng tôi là dịch vụ ghép cặp miễn phí cho chủ nhà. Các bên quản lý tham gia trả một khoản phí cố định để được giới thiệu, và chủ nhà giữ quyền kiểm soát việc có thuê bất kỳ ai hay không.

Cách so sánh hai đề xuất quản lý cạnh nhau

Cách so sánh tốt nhất không phải là so sánh 20% với 25% chỉ riêng con số đó. Cách so sánh tốt nhất là tổng số tiền chủ nhà nhận được theo cùng một ví dụ đặt phòng.

Hãy dùng một bảng tính đơn giản và yêu cầu cả hai bên quản lý điền cùng các giả định cho một tháng hoặc một quý minh họa điển hình:

1. Giả định tỷ lệ lấp đầy (occupancy)
2. Giả định ADR
3. Tổng doanh thu cho thuê
4. Phí vệ sinh và các khoản phí khách trả
5. Công thức tính phí quản lý
6. Các khoản phí phát sinh khác không nằm trong khoản phí chính
7. Ước tính số tiền chủ nhà nhận trước khi tính thế chấp, thuế và bảo hiểm

Định dạng này giúp bạn thấy liệu phần trăm thấp hơn có thực sự rẻ hơn sau khi cộng các khoản phụ hay không. Đồng thời cũng cho thấy bên nào rõ ràng và minh bạch hơn.

Nếu bạn muốn thêm các bài hướng dẫn cơ bản, hãy truy cập trang trung tâm trợ giúp.

Những câu hỏi cần hỏi trước khi bạn ký bất kỳ hợp đồng nào

Trước khi ký, hãy yêu cầu cung cấp câu trả lời ngắn bằng văn bản theo ngôn ngữ đơn giản. Cách này giúp giảm nhầm lẫn về sau.

Những câu hỏi tốt gồm:

• Chính xác khoản doanh thu nào sẽ là cơ sở để tính phần trăm của anh/chị?
• Những dịch vụ nào được bao gồm, và những dịch vụ nào tính thêm?
• Phí vệ sinh, giặt ủi và vật dụng có được chuyển qua theo đúng chi phí hay bị tính giá cao hơn?
• Có phí setup, phí onboarding hoặc phí hủy hợp đồng không?
• Thời hạn hợp đồng bao lâu?
• Nếu tôi không hài lòng thì tôi có thể kết thúc hợp đồng như thế nào?
• Ai là người kiểm soát giá, số đêm tối thiểu và các ngày bị chủ nhà chặn?
• Ai sở hữu nội dung tin đăng, đánh giá, ảnh và lịch sử trao đổi với khách?

Hãy nhớ: bạn vẫn giữ quyền sở hữu đối với căn nhà, và bạn chọn người để thuê. Một đề xuất tốt phải làm rõ thật rành mạch về phí, phạm vi công việc và quyền kiểm soát mà không dùng ngôn ngữ mơ hồ.