Câu trả lời ngắn: chủ nhà thường trả bao nhiêu
Một khoảng minh hoạ điển hình cho quản lý Airbnb thường vào khoảng 10% đến 30% doanh thu đặt phòng khi bên quản lý áp dụng mô hình tính theo tỷ lệ. Một số công ty cũng cung cấp giá trọn gói theo tháng, nhưng hình thức tính theo tỷ lệ vẫn rất phổ biến ở nhiều thị trường tại Mỹ.
Với nhiều chủ nhà, mức phí khoảng 15% đến 25% là nơi dịch vụ quản lý đầy đủ thường rơi vào. Đây không phải là quy tắc và cũng không phải là báo giá. Phí phù hợp phụ thuộc vào thị trường của bạn, loại hình bất động sản, mức độ dịch vụ bạn cần và việc các hạng mục như phối hợp dọn dẹp, nhắn tin hỗ trợ khách, và giám sát bảo trì có được bao gồm hay không.
Nếu bạn mới tìm hiểu chủ đề này, bạn nên so sánh phí với danh sách công việc thực tế. Một con số “tiêu đề” thấp có thể trông ổn ngay từ đầu nhưng vẫn khiến bạn tốn nhiều hơn sau đó nếu các dịch vụ quan trọng bị tính phí riêng. Bạn cũng có thể xem hướng dẫn liên quan của chúng tôi về phí quản lý theo tỷ lệ.
Các khoảng phí điển hình theo từng mức dịch vụ
Chủ nhà thường thấy các mức phí khác nhau tuỳ theo việc bên quản lý đảm nhiệm đến đâu. Các khoảng minh hoạ điển hình thường giống như sau:
- 10% đến 15%: dịch vụ nhẹ hơn, đôi khi chỉ tập trung vào đăng tin hoặc hỗ trợ giới hạn
- 15% đến 20%: quản lý tầm trung với liên lạc với khách và một số vận hành
- 20% đến 30%: dịch vụ đầy đủ hơn với quản lý giá và lịch, hỗ trợ khách, phối hợp dọn dẹp, và xử lý các vấn đề tại địa phương
Trong một số trường hợp, cũng có thể có phí thiết lập, phí onboarding, phí kiểm tra, phụ phí bảo trì (maintenance markups) hoặc phí gọi hỗ trợ ngoài giờ. Đó là lý do tại sao hai bên quản lý cùng tính theo cùng một tỷ lệ vẫn có thể tạo ra tổng chi phí rất khác nhau.
Nếu bạn muốn xem danh sách các đầu việc phổ biến theo dạng so sánh song song, hãy xem quản lý Airbnb dịch vụ đầy đủ thường bao gồm gì.
Phí thấp thường thiếu những gì
Phí thấp không phải lúc nào cũng xấu. Điều đó có thể phù hợp nếu bạn muốn tự tham gia và tự phụ trách một phần công việc. Nhưng chủ nhà nên kiểm tra rõ những hạng mục không được bao gồm trước khi ký.
Các gói phí thấp thường không bao gồm những việc như:
- điều chỉnh giá linh hoạt (dynamic pricing)
- nhắn tin hỗ trợ khách 24/7
- phản ứng tại chỗ khi có tình huống khẩn cấp
- phối hợp bảo trì
- bổ sung lại vật tư (supply restocking)
- báo cáo cho chủ nhà ngoài các bản kê cơ bản
Một số bên quản lý cũng tính tỷ lệ thấp nhưng cộng thêm chi phí riêng cho từng lần dọn dẹp, từng lượt ghé sửa chữa, từng vấn đề của khách, hoặc từng lần cập nhật tin đăng. Phí có thể trông nhỏ nhưng tổng hoá đơn sẽ tăng dần từng tháng.
Với chủ nhà sống cách xa, việc thiếu hỗ trợ tại địa phương có thể đặc biệt tốn kém về thời gian và mức độ căng thẳng.
Một quản lý dịch vụ đầy đủ thường bao gồm gì
Một quản lý Airbnb dịch vụ đầy đủ thường phụ trách công việc hằng ngày để đảm bảo bất động sản luôn có thể đặt được và vận hành trơn tru. Gói dịch vụ chính xác sẽ khác nhau, nhưng nhiều gói dịch vụ đầy đủ thường bao gồm:
- thiết lập đăng tin hoặc cải thiện tin đăng
- quản lý giá và lịch
- sàng lọc khách và trao đổi với khách
- phối hợp dọn dẹp và lên lịch bàn giao lượt ở (turnover)
- phối hợp bảo trì cơ bản
- quản lý đánh giá (review) và báo cáo cho chủ nhà
Một số bên quản lý cũng hỗ trợ chụp ảnh, bổ sung vật tư, nhắc nhở giấy phép, và phối hợp với nhà cung cấp (vendor coordination). Quy định về giấy phép và licensе khác nhau theo từng tiểu bang và thành phố, vì vậy chủ nhà nên xác nhận yêu cầu tại địa phương trực tiếp trước khi tin vào quy trình của bất kỳ bên quản lý nào.
Nếu bạn đang so sánh các lựa chọn và muốn được giới thiệu các công ty địa phương đã được thẩm định, bạn có thể được ghép cặp, miễn phí. Host Returns là dịch vụ ghép cặp tính phí cố định do các bên quản lý tham gia thanh toán, không phải công ty quản lý tài sản và cũng không phải sàn môi giới.
Cách so sánh tổng chi phí, không chỉ nhìn phí “tiêu đề”
Cách tốt nhất để so sánh các bên quản lý là yêu cầu một bảng phân tích đơn giản theo phong cách “bảng hiệu suất”. Đừng dừng lại ở tỷ lệ được quảng cáo. Hãy hỏi bạn sẽ trả bao nhiêu trong một tháng bình thường, một tháng ít lượt đặt, và một tháng có nhiều vấn đề phát sinh từ khách hơn.
Hãy xem các con số này cùng lúc:
- tỷ lệ phí quản lý hoặc phí cố định theo tháng
- phí dọn dẹp và ai là người thu
- phụ phí bảo trì hoặc chi phí phối hợp
- phí onboarding hoặc phí thiết lập
- phí phần mềm, phí kiểm tra hoặc phí gọi hỗ trợ
- thời hạn hợp đồng và điều khoản huỷ
Ngoài ra, hãy hỏi họ tiếp cận việc tối ưu tỷ lệ chiếm phòng (occupancy), ADR và RevPAR như thế nào. Một bên quản lý có thể thảo luận các khoảng minh hoạ điển hình từ các căn tương tự, nhưng không công ty trung thực nào nên hứa hẹn kết quả. Thị trường, tình trạng bất động sản, mùa vụ và quy định đều có vai trò.
Để xem thêm các hướng dẫn cho chủ nhà, hãy truy cập trung tâm trợ giúp.
Những câu hỏi cần hỏi trước khi bạn ký
Hợp đồng quản lý sẽ dễ đánh giá hơn khi bạn hỏi các câu hỏi trực tiếp, đơn giản. Bên quản lý tốt phải trả lời rõ ràng bằng văn bản.
Các câu hỏi hữu ích bao gồm:
- Phí bao gồm chính xác những gì?
- Các khoản phí phát sinh nào thường gặp?
- Ai là người trả lời khách vào ban đêm hoặc cuối tuần?
- Ai phê duyệt việc sửa chữa, và ở mức số tiền bao nhiêu?
- Tần suất tôi nhận được sao kê và báo cáo là bao lâu một lần?
- Tôi có thể tự sử dụng căn nhà, và tôi chặn (block) lịch như thế nào?
- Hợp đồng có thời hạn bao lâu, và tôi kết thúc bằng cách nào?
Ngoài ra, hãy hỏi liệu bên quản lý chủ yếu làm việc với các kỳ lưu trú ngắn hạn như của bạn không. Một căn hộ chung cư (condo), cabin, căn hộ đô thị, và một biệt thự biển lớn thường cần các hệ thống vận hành và mạng lưới nhà cung cấp địa phương khác nhau.
Chủ nhà luôn nên giữ quyền sở hữu (title), quyền kiểm soát, và quyền lựa chọn người mình thuê.
Khi phí cao hơn vẫn có thể là lựa chọn đáng giá
Phí cao hơn vẫn có thể hợp lý nếu bao gồm vận hành địa phương đáng tin cậy, phản hồi khách nhanh hơn, kỷ luật về giá tốt hơn và ít khoản phí bất ngờ hơn. Với chủ nhà ở ngoài tiểu bang hoặc quốc tế, sự hỗ trợ này có thể đáng giá hơn việc tiết kiệm vài điểm phần trăm trên giấy tờ.
Ví dụ, một bên quản lý tính mức minh hoạ điển hình 22% có thể là lựa chọn đáng giá hơn so với bên tính mức minh hoạ điển hình 14%, nếu phương án phí cao hơn bao gồm giao tiếp với khách tốt, kiểm soát chất lượng dọn dẹp, giám sát bảo trì và không có khoản phụ thu ẩn. Phương án phí thấp hơn có thể yêu cầu chủ nhà bỏ thêm thời gian hoặc trả cho nhiều nhà cung cấp riêng lẻ hơn.
Phí tốt là phí phù hợp với mục tiêu của bạn, mức độ tham gia của bạn và nhu cầu của bất động sản. Hãy so sánh gói dịch vụ đầy đủ, tổng chi phí thực tế theo tháng, và mức độ tin tưởng bạn dành cho đội ngũ địa phương.
Phí quản lý tốt là phí có dịch vụ rõ ràng, chi phí phát sinh rõ ràng và mức hỗ trợ phù hợp với bất động sản của bạn, chứ không chỉ là phần trăm thấp nhất.
Câu hỏi của chủ nhà
Có phải 20% là phí quản lý Airbnb bình thường không?
Đúng. 20% nằm trong một khoảng minh hoạ điển hình cho quản lý Airbnb dịch vụ đầy đủ ở nhiều thị trường. Việc đó có đáng giá hay không còn phụ thuộc vào những gì được bao gồm và các khoản phí phát sinh áp dụng thêm.
Tôi có thể thương lượng phí quản lý Airbnb không?
Đôi khi là có. Một số bên quản lý có thể điều chỉnh giá theo kích thước tài sản, số lượng đặt phòng dự kiến hoặc phạm vi dịch vụ, nhưng điều khoản sẽ khác nhau theo từng công ty và từng thị trường.
Bên quản lý rẻ nhất thường là lựa chọn tốt nhất chứ?
Không phải lúc nào cũng vậy. Phí thấp có thể bỏ sót công việc quan trọng hoặc phát sinh các khoản phí tính riêng về sau, vì vậy chủ nhà nên so sánh tổng chi phí và các dịch vụ được bao gồm, chứ không chỉ nhìn con số “tiêu đề”.