Xem lợi nhuận ròng trước khi thuê bất kỳ ai
Nhiều chủ nhà nhìn trước tiên vào tỷ lệ lấp đầy và giá/đêm, rồi sau đó mới nhận ra rằng các khoản phí và chi phí vận hành sẽ thay đổi khoản thanh toán cuối cùng. Bảng tính này được xây dựng để hiển thị con số quan trọng nhất đối với chủ nhà: số tiền có thể còn lại sau các chi phí điển hình.
Đây không phải là báo giá, và cũng không dự đoán lượt đặt phòng hoặc thu nhập của bạn. Các con số bạn nhập là ước tính của riêng bạn, và mọi kết quả đều phụ thuộc vào thị trường của bạn, loại hình bất động sản, mùa vụ, giấy phép, và người quản lý địa phương bạn chọn. Nếu bạn vẫn đang cân nhắc các lựa chọn, bạn cũng có thể xem các công cụ hoặc được ghép cặp, miễn phí để gặp các công ty địa phương đã được thẩm định.
Có gì trong bộ ước tính
Bảng tính cung cấp cho bạn cái nhìn song song rõ ràng về các giả định doanh thu và các khoản trừ chi phí. Bảng được thiết kế cho chủ nhà muốn một danh sách kiểm tra thực tế, không phải thuật ngữ kế toán.
Nó bao gồm:
- một mục để nhập các giả định minh họa điển hình về tỷ lệ lấp đầy, ADR và doanh thu theo tháng
- các dòng cho các chi phí chủ nhà phổ biến như dọn dẹp, vật dụng, bảo trì, tiện ích và thuế mà bạn theo dõi riêng
- một phần cho giá dịch vụ quản lý, bao gồm phí cố định hằng tháng và phí quản lý theo tỷ lệ mà một số người quản lý địa phương tính
- so sánh song song cho tự quản lý vs thuê quản lý địa phương
- chỗ để ghi lại câu hỏi, điều khoản hợp đồng và các hạng mục không được bao gồm trong phí cơ bản của người quản lý
Nếu bạn muốn được hỗ trợ so sánh cấu trúc phí theo từng dòng, hãy kết hợp trang này với bảng kiểm tra so sánh phí quản lý.
Cách sử dụng
Bắt đầu với các giả định theo tháng hoặc hằng năm mà bạn thấy hợp lý nhất, không phải kịch bản tốt nhất. Nếu bạn mới làm mô hình cho thuê ngắn hạn, hãy dùng các con số thận trọng và cập nhật khi bạn hiểu thêm thị trường địa phương.
Một cách đơn giản để sử dụng bảng tính:
- Nhập số đêm bạn ước tính sẽ được đặt và giá/đêm trung bình.
- Thêm các chi phí vận hành trực tiếp mà bạn dự kiến.
- Thêm giá dịch vụ của người quản lý đúng y như được ghi trong đề xuất.
- Xem những gì được bao gồm, những gì tính thêm, và những gì vẫn chưa rõ.
- So sánh 2 hoặc 3 lựa chọn bằng cách dùng cùng các giả định.
Quy trình này giúp bạn xem liệu mức phí quản lý quảng cáo thấp hơn có thực sự rẻ hơn sau các khoản phụ thu hay không. Trước các buổi phỏng vấn, bộ câu hỏi phỏng vấn người quản lý của chúng tôi có thể giúp bạn hỏi những chi tiết còn thiếu.
Những con số bạn sẽ cần
Bạn không cần dữ liệu hoàn hảo để sử dụng bộ ước tính này, nhưng bạn cần các đầu vào nhất quán. Hãy cố gắng thu thập cùng một loại thông tin cho từng công ty để việc so sánh là công bằng.
Các con số hữu ích cần có trước khi bắt đầu:
- số đêm được đặt dự kiến mỗi tháng hoặc tỷ lệ lấp đầy
- giá niêm yết theo ngày trung bình, thường gọi là ADR
- doanh thu đặt phòng tổng dự kiến
- chi phí dọn dẹp cho mỗi lượt, nếu được trả riêng
- chi phí vật dụng, khăn ga, bảo trì, chăm sóc sân vườn, hồ bơi, bồn tắm nước nóng hoặc diệt côn trùng
- chi phí tiện ích như điện, nước, gas, internet và rác thải
- cấu trúc phí quản lý và mọi khoản phí onboarding, marketing hoặc kiểm tra
Một số chủ nhà cũng theo dõi RevPAR, là tỷ lệ lấp đầy nhân với ADR. Đây có thể là một chỉ số lập kế hoạch hữu ích, nhưng vẫn chỉ là thước đo minh họa, không phải lời hứa về hiệu suất.
Các chi phí phổ biến làm giảm khoản thanh toán cho chủ nhà
Sai lầm lớn nhất mà chủ nhà mắc phải là chỉ so sánh phí quản lý được quảng cáo. Một đề xuất nói rằng 15% có thể cuối cùng tốn nhiều hơn 25% nếu nhiều dịch vụ bị tính riêng.
Các khoản chi phí phổ biến cần kiểm tra:
- phí liên lạc với khách hoặc hỗ trợ ngoài giờ
- phí phối hợp dọn dẹp hoặc phụ phí/markup cho dịch vụ dọn dẹp
- phí nạp lại đồ tiêu hao
- phí đi bảo trì và phụ phí của nhà cung cấp (vendor markups)
- phí chụp ảnh, thiết lập danh sách và phí onboarding
- phí xử lý hành chính liên quan đến yêu cầu bồi thường thiệt hại
- phí smart-home, phần mềm hoặc phí kiểm tra
- các nhiệm vụ tuân thủ giấy phép địa phương, đăng ký hoặc thuế lưu trú
Quy định về giấy phép, thuế và việc cấp phép khác nhau theo từng bang và thành phố. Hãy xác nhận yêu cầu tại địa phương trực tiếp với cơ quan của thành phố, quận/hạt hoặc bang, và hỏi mỗi người quản lý họ phụ trách những nhiệm vụ nào, còn những gì sẽ do chủ nhà chịu.
So sánh tự quản lý vs quản lý địa phương
Tự quản lý có thể giúp bạn tiết kiệm chi phí phí quản lý, nhưng đồng nghĩa với việc bạn tự xử lý nhắn tin với khách, cập nhật giá, phối hợp với người dọn dẹp, xử lý các cuộc gọi bảo trì và các vấn đề về lịch.
Quản lý địa phương tốn nhiều hơn ở giai đoạn ban đầu, nhưng một số chủ nhà lại thích việc tiết kiệm thời gian và có sự hỗ trợ trực tiếp tại chỗ.
Bảng tính này hữu ích vì nó thể hiện cả hai phía ở cùng một nơi. Bạn có thể thử một kịch bản minh họa điển hình, ví dụ tỷ lệ lấp đầy từ 55% đến 70% và ADR minh họa điển hình từ $175 đến $325, sau đó trừ các chi phí theo từng mô hình. Đây không phải là báo giá hay kết quả dự kiến. Chúng chỉ là các khoảng ví dụ, và hiệu suất thực tế phụ thuộc vào ngôi nhà và thị trường.
Mục tiêu không phải là chứng minh một lựa chọn luôn tốt hơn. Mục tiêu là giúp bạn chọn cách thiết lập phù hợp với thời gian, mức độ chấp nhận rủi ro, mức độ thoải mái về ngôn ngữ và nhu cầu hỗ trợ tại địa phương của bạn.
Các câu hỏi cần hỏi trước khi bạn chọn người quản lý
Hãy dùng phần cuối của bảng tính để ghi lại bất cứ điều gì làm thay đổi khoản thanh toán hoặc quyền kiểm soát của chủ nhà. Nếu một công ty không thể giải thích một khoản phí bằng các con số đơn giản, hãy hỏi lại.
Bạn có thể hỏi những câu như:
- Những dịch vụ chính xác nào được bao gồm trong phí cơ bản?
- Những khoản phí nào được tính riêng?
- Ai là người phê duyệt công việc bảo trì, và với mức tiền tối đa là bao nhiêu?
- Ai đặt giá, và tần suất việc rà soát giá là bao lâu?
- Các tác vụ đăng tin trên Airbnb và VRBO có được bao gồm không?
- Mỗi tháng tôi sẽ nhận được những báo cáo nào?
- Thời hạn hợp đồng là gì và thông báo hủy là bao lâu?
Bạn sẽ giữ quyền sở hữu đối với tài sản, quyền kiểm soát việc bạn thuê ai, và lựa chọn cuối cùng giữa việc tự quản lý hay sử dụng một công ty địa phương. Nếu bạn muốn được giới thiệu các lựa chọn địa phương đã được thẩm định, bạn có thể được ghép cặp, miễn phí.
Bảng tính miễn phí này giúp bạn kiểm tra số tiền có thể còn lại sau các chi phí phổ biến, để bạn so sánh việc tự quản lý và người quản lý địa phương rõ ràng hơn.
Câu hỏi của chủ nhà
Bộ ước tính này có thể cho tôi biết bất động sản của tôi sẽ kiếm được bao nhiêu tiền không?
Không. Đây là bảng tính lập kế hoạch, không phải dự báo hay cam kết. Kết quả thực tế của bạn phụ thuộc vào thị trường, mùa vụ, tình trạng bất động sản, cách định giá, đánh giá, và các chi phí trong cấu hình của riêng bạn.
Tôi có cần các con số chính xác về tỷ lệ lấp đầy và ADR không để dùng nó không?
Không. Bắt đầu với các giả định hợp lý và thận trọng rồi cập nhật khi bạn biết thêm. Giá trị chính là so sánh các lựa chọn bằng cách dùng cùng các đầu vào.
Tôi có nên chọn người quản lý có mức phí thấp nhất không?
Không phải lúc nào cũng vậy. Phí thấp hơn trên tiêu đề vẫn có thể tốn nhiều hơn nếu các dịch vụ quan trọng bị tính thêm, vì vậy hãy so sánh toàn bộ bức tranh thanh toán, không chỉ dựa vào một tỷ lệ.
Host Returns có thể quản lý căn nhà của tôi giúp tôi không?
Không. Host Returns là dịch vụ ghép cặp miễn phí dành cho chủ nhà, không phải công ty quản lý tài sản và cũng không phải đơn vị môi giới. Nếu bạn cần hỗ trợ để kết nối với các nhà quản lý địa phương đã được thẩm định, chúng tôi có thể giới thiệu các lựa chọn và bạn sẽ tự quyết định có thuê ai hay không.