Trả lời ngắn gọn: chủ sở hữu thường phải trả gì
Tại nhiều thị trường ở Mỹ, quản lý nhà cho thuê kỳ nghỉ dịch vụ trọn gói thường có mức giá nằm trong khoảng minh họa điển hình là 15% đến 35% doanh thu cho thuê đã được đặt. Ở một số khu vực, bạn cũng có thể thấy phí quản lý hằng tháng theo gói cố định, thường nằm trong khoảng minh họa điển hình $200 đến $1,000+/tháng, tùy thuộc vào quy mô căn nhà, mức độ dịch vụ và thị trường.
Các gói nhỏ hơn hoặc mức dịch vụ thấp hơn có thể rẻ hơn. Dịch vụ cao cấp, nhà ở hạng sang, địa điểm xa xôi và các bất động sản cần nhiều liên lạc với khách hơn hoặc cần phối hợp bảo trì nhiều hơn có thể sẽ tốn kém hơn.
Nếu bạn mới tìm hiểu chủ đề này, hãy tách bạch chi phí quản lý với chi phí dọn dẹp, sửa chữa và phí nền tảng. Phí quản lý 20% không có nghĩa là tổng chi phí vận hành của bạn chỉ bằng 20%.
Để xem chi tiết hơn về các mức phí phổ biến, hãy xem phí quản lý tốt cho một Airbnb là bao nhiêu.
Các mô hình định giá chính bạn sẽ thấy
Có 2 mô hình định giá chính: theo tỷ lệ và phí trọn gói theo tháng. Một số công ty còn dùng mô hình kết hợp, với phí hằng tháng thấp hơn kèm theo các khoản phí nhỏ hơn cho mỗi lượt đặt hoặc theo tỷ lệ.
Định giá theo tỷ lệ nghĩa là người quản lý lấy một phần trong doanh thu cho thuê đã đặt làm phí quản lý. Các khoảng minh họa thường thấy là 15% đến 35%, nhưng điều khoản cụ thể sẽ khác nhau. Mô hình này có thể dễ hiểu hơn đối với chủ sở hữu vì phí thường tăng/giảm theo mức độ hoạt động đặt phòng.
Định giá theo phí trọn gói nghĩa là bạn trả một khoản tiền cố định mỗi tháng cho một phạm vi công việc được xác định. Điều này có thể dễ lập ngân sách hơn, đặc biệt nếu căn nhà của bạn có vận hành ổn định. Tuy nhiên, chủ sở hữu vẫn nên hỏi rõ những gì được bao gồm, vì các phí trọn gói thấp hơn có thể không bao gồm nhắn tin với khách, thay đổi giá, hoặc hỗ trợ theo lịch trực.
Nếu bạn muốn một phần giải thích đơn giản song song, hãy đọc các quản lý Airbnb có tính phí theo tỷ lệ không.
Những dịch vụ thường được bao gồm
Một quản lý dịch vụ trọn gói thường bao gồm các công việc hằng ngày giúp căn nhà luôn hoạt động trên Airbnb và VRBO. Tuy nhiên, gói dịch vụ cụ thể có thể khác rất nhiều giữa các công ty.
Các dịch vụ thường được bao gồm trong phí quản lý có thể gồm:
- Thiết lập tin đăng hoặc cập nhật tin đăng
- Nhắn tin cho khách và hỗ trợ đặt phòng
- Quản lý lịch
- Thiết lập giá động
- Phối hợp dọn dẹp
- Phối hợp bảo trì định kỳ
- Hỗ trợ check-in
- Báo cáo cho chủ sở hữu
Một số quản lý bao gồm việc liên lạc với khách đầy đủ 7 ngày mỗi tuần. Những người khác chỉ phản hồi trong giờ làm việc hoặc tính thêm phí cho hỗ trợ khách ngoài giờ. Một số quản lý cử đội ngũ khảo sát trực tiếp của riêng họ, trong khi những nơi khác dùng bên cung cấp dịch vụ bên ngoài và tính riêng các chi phí đó.
Luôn yêu cầu danh sách dịch vụ theo từng hạng mục. Hai công ty có thể đều nói “dịch vụ trọn gói”, nhưng lại hiểu rất khác nhau về những gì họ làm.
Các khoản phí phát sinh thường làm thay đổi chi phí thực
Phí quản lý cơ bản không phải toàn bộ bức tranh. Chi phí thực thường thay đổi vì có thể xuất hiện các khoản phí phát sinh trên sao kê chủ sở hữu hằng tháng của bạn.
Các khoản phí phát sinh phổ biến bao gồm:
- Phí thiết lập hoặc phí onboarding
- Chụp ảnh chuyên nghiệp
- Phí phối hợp dọn dẹp hoặc phụ thu dọn dẹp
- Phí đi bảo trì
- Phí phối hợp sửa chữa
- Phí bổ sung/điền lại kho cho các vật dụng
- Chương trình ga giường/chăn ga
- Phí kiểm tra/inspection
- Phí quản lý hành chính cho thiệt hại của khách
- Phí phát sinh cho hỗ trợ giấy tờ thuế hoặc giấy phép
Một số quản lý còn tính phí cho việc tạo tin đăng, lắp đặt khóa, thiết lập danh mục/bảng tồn kho, hoặc xử lý cuộc gọi khẩn cấp. Không khoản nào trong số đó tự động là “xấu”, nhưng chúng cần được công bố rõ ràng.
Vì quy định về giấy phép và cấp phép khác nhau theo từng bang và thành phố, chủ sở hữu nên xác nhận yêu cầu tại địa phương trực tiếp với thành phố, quận/hạt hoặc bang của mình trước khi dựa vào hướng dẫn của bất kỳ quản lý nào.
Chi phí ảnh hưởng thế nào đến khoản chi trả hằng tháng cho bạn
Cách hiểu đơn giản về chi phí là: tiền thuê đã được đặt trừ đi phí quản lý trừ đi chi phí vận hành sẽ ra khoản chi trả cho chủ sở hữu. Phí quản lý quan trọng, nhưng các khoản như dọn dẹp, bảo trì, vật dụng, điện nước và các giai đoạn trống phòng cũng quan trọng không kém.
Đây là một ví dụ minh họa đơn giản, không phải báo giá hay lời hứa:
- Doanh thu cho thuê đã đặt: $5,000
- Phí quản lý: 20% = $1,000
- Chi phí dọn dẹp, bảo trì, vật dụng và các chi phí vận hành khác: $1,200
- Khoản chi trả dự kiến cho chủ sở hữu trước vay thế chấp, bảo hiểm và thuế: $2,800
Giờ hãy so sánh với trường hợp phí thấp hơn nhưng bao gồm ít dịch vụ hơn. Quản lý tính 15% có thể trông rẻ hơn, nhưng nếu họ tính thêm phí thiết lập, phụ thu cho dọn dẹp hoặc quản lý doanh thu kém hơn, kết quả hằng tháng của bạn có thể không tốt hơn. Kết quả luôn phụ thuộc vào thị trường, bất động sản, mùa vụ và chất lượng dịch vụ.
Nếu bạn muốn so sánh lựa chọn tại địa phương mà không phải trả phí để được giới thiệu, bạn có thể được ghép cặp miễn phí.
Ngoài giá, bạn nên so sánh gì
Giá là một yếu tố quan trọng, nhưng chủ sở hữu cũng nên so sánh chất lượng dịch vụ, phạm vi phủ tại địa phương và mức độ rõ ràng trong báo cáo. Phí thấp nhất không phải lúc nào cũng mang lại giá trị tốt nhất nếu quản lý phản hồi chậm, theo dõi bảo trì yếu hoặc không rõ về các khoản phí.
Hãy xem xét các điểm sau:
- Thời gian phản hồi khi có vấn đề từ khách
- Kinh nghiệm ở thành phố hoặc khu vực lân cận của bạn
- Chiến lược giá và cách xử lý tính mùa vụ
- Kiểm soát chất lượng dọn dẹp
- Độ chi tiết của sao kê chủ sở hữu
- Thời hạn hợp đồng và điều khoản hủy
- Ai phê duyệt việc sửa chữa và giới hạn chi tiêu
Cũng nên hỏi quản lý sẽ xử lý việc liên lạc với chủ sở hữu như thế nào. Nếu tiếng Anh không phải là ngôn ngữ đầu tiên của bạn, hãy hỏi liệu họ có thể giải thích sao kê, các khoản phí và các vấn đề với khách theo cách đơn giản hay không. Một quản lý tốt sẽ làm cho công việc kinh doanh dễ hiểu hơn, chứ không phức tạp hơn.
Những câu hỏi cần hỏi trước khi bạn ký
Trước khi ký hợp đồng quản lý, hãy yêu cầu cấu trúc phí bằng văn bản và xin một bản sao kê mẫu của chủ sở hữu. Việc này giúp bạn nhìn thấy con số “tính toán thực tế” mỗi tháng, thay vì chỉ nghe phần giới thiệu bán hàng.
Các câu hỏi hữu ích bao gồm:
- Phí quản lý cơ bản là bao nhiêu?
- Phí có theo tỷ lệ, theo khoản tiền cố định hằng tháng hay mô hình kết hợp?
- Những dịch vụ nào được bao gồm trong mức phí đó?
- Những khoản phí phát sinh nào có thể xuất hiện trên sao kê của tôi?
- Chi phí dọn dẹp và bảo trì được tính theo giá gốc hay bị tính cao hơn?
- Ai kiểm soát giá và thiết lập số đêm tối thiểu?
- Ai phê duyệt sửa chữa và mức ngân sách tối đa là bao nhiêu?
- Thời hạn hợp đồng là gì, và tôi có thể hủy như thế nào?
- Khi nào tôi được thanh toán mỗi tháng?
- Các bạn có thể cung cấp báo cáo mẫu hằng tháng cho chủ sở hữu không?
Nếu bạn vẫn đang so sánh các lựa chọn, trung tâm trợ giúp chính tại help có thể hướng dẫn bạn qua các câu hỏi phổ biến của chủ sở hữu. Chủ sở hữu giữ quyền sở hữu, quyền kiểm soát và quyền lựa chọn người để thuê.
Chi phí thực không chỉ là phí quản lý, vì vậy hãy xin danh sách đầy đủ các dịch vụ và các khoản phí phát sinh trước khi bạn ký.
Câu hỏi của chủ nhà
Phí quản lý 20% có phải là mức bình thường cho nhà cho thuê kỳ nghỉ không?
Ở nhiều thị trường, 20% nằm trong khoảng minh họa điển hình cho quản lý dịch vụ trọn gói, nhưng mức “hợp lý” còn tùy thuộc vào các dịch vụ được bao gồm, bất động sản và thị trường địa phương. Luôn so sánh toàn bộ cấu trúc phí, không chỉ một tỷ lệ.
Người quản lý tính phí dựa trên tổng doanh thu đặt hay dựa trên lợi nhuận của tôi?
Nhiều quản lý tính theo tỷ lệ doanh thu cho thuê đã đặt, không tính theo lợi nhuận cuối cùng của bạn. Hãy yêu cầu họ định nghĩa rõ cách tính bằng văn bản để bạn biết phí dựa trên khoản tiền nào.
Phí dọn dẹp có nằm trong phí quản lý không?
Thông thường là không. Chi phí dọn dẹp thường được tính riêng, ngay cả khi quản lý quảng cáo dịch vụ trọn gói. Hãy hỏi xem chi phí dọn dẹp có được chuyển qua theo giá gốc, bị tính cao hơn, hay được tính theo một chương trình riêng.
Tôi có thể thương lượng phí quản lý không?
Đôi khi có, đặc biệt nếu bất động sản của bạn nằm ở thị trường mạnh hoặc bạn đang so sánh nhiều công ty. Nhưng phí thấp hơn có thể đi kèm ít dịch vụ hơn, vì vậy hãy đảm bảo bạn so sánh trọn gói đầy đủ.